Después de la aparición de los parques y condominios logísticos, especialmente en Lurín y Huachipa, la oferta de terrenos y almacenes ‘stand-alone’ (aquellos que no se ubican en un complejo organizado) en los principales ejes industriales de Lima perdió atractivo, al punto de que sus tarifas disminuyeron, sobre todo en los últimos cinco años.

Según el último reporte inmobiliario “Terrenos y almacenes standalone” de Binswanger Perú, en la capital peruana existen 14 ejes industriales, cada uno con una dinámica propia según su ubicación. Mientras el inventario de almacenes ‘stand-alone’ asciende a 15 millones de m² y mantiene al eje Lurín como cabeza de la lista (23% del total); en el caso de los terrenos ‘stand-alone’ la oferta con zonificación industrial es de 97 millones de m² y es encabezada por el eje Nicolás Ayllón (22% del total).

En el caso de los precios más altos de los terrenos ‘stand-alone’, la consultora explica que las tarifas por encima de US$700 por m² corresponden a inmuebles con zonificación ampliada, es decir, que contemplan más de un tipo de zonificación. Considerando que la división por zonificación depende del uso que se le destina a un inmueble, los de mayor precio justifican su plusvalía, porque que cuentan con zonificación acumulativa, como en el caso de la I4 que permite los usos de I1, I2 e I3 (diferentes niveles en un mismo tipo de zonificación).

Tal como refiere Alberto Sevilla, consultor inmobiliario de Binswanger Perú, solo en los últimos 12 meses los precios de venta se han ajustado a la baja en 20% aproximadamente, por lo que se espera que para el 2019 el ajuste a la baja continúe, sobre todo en los ejes con oferta de parques e inmuebles con la zonificación ampliada.

“La existencia de tierras industriales habilitadas en Lima era escasa hasta que llegaron los parques industriales. Estos proyectos están regulando y normalizando los precios ‘stand-alone’. Lo usual, en cualquier parte del mundo, es que el precio del terreno en el parque cueste un poco más del que está fuera de este.
Sin embargo, aquí sucede lo contrario aunque eso está cambiando progresivamente. La pregunta es: ¿por qué el terreno industrial ‘stand-alone’ en Lima cuesta US$400 por m2 en promedio cuando en cualquier capital de América Latina no pasa de US$200 por m2? Por escasez”, asegura.

En el caso de los precios de alquiler de almacenes ‘stand-alone’, el informe da cuenta de que la tarifa promedio se ubica en US$5,3 por m2 y difieren por la infraestructura y ubicación de cada almacén. Así, en ejes como Chilca y Ventanilla, el precio llega a US$2,7 por m2, y en zonas como Alfredo Mendiola, Nicolás Ayllón y Chorrillos se ubica en US$7,4 por m2. Al respecto, Donald Guerra, especialista en el sector industrial de Binswanger Perú, considera que la estandarización de tarifas de los almacenes modernos en condominios presionó a la baja de las tarifas de alquiler de los almacenes ‘stand-alone’ en zonas tradicionales.

"Los precios de alquiler en un mismo eje difieren por la calidad de la infraestructura (altura de la nave, tipo de losa y antigüedad) y ubicación."

“Aun así creemos que ya estos han tocado fondo y que se mantendrán estables en los próximos meses”, añade aclarando que los precios de alquiler se mantuvieron estables en los ejes céntricos, es decir, en aquellos en donde no existen condominios ni almacenes ‘stand-alone’ con buena infraestructura.

Oportunidad

Aunque para ambos expertos, los nuevos actores del mercado ‘stand-alone’ serán las empresas que ya tenían los terrenos comprados desde hace varios años, algunos de los actores que continuarán creciendo en estos formatos serán las empresas de los rubros automotor (camiones, maquinaria pesada, grúas y autos) y logística.

Fuente: Día1 

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