El mercado de infraestructura física de almacenamiento continúa mostrando una dinámica positiva. Ya desde antes de la pandemia, lo hacía empujando por el crecimiento de diferentes sectores. Hoy, su expansión se ve doblemente incentivada por la reactivación de la economía; incluso el mercado inmobiliario de almacenes experimenta nuevas tendencias que están jugando un rol importante.

El 2020 hubo muchas restricciones que impidieron el crecimiento de la industria; solo estuvieron funcionando al 100% los sectores de primera necesidad: salud y alimentos principalmente. La Logística para delivery fue muy importante en el tema de supermercados (alimentos) y farmacéuticas. En este contexto, el mercado de almacenes stand alone creció 250 mil m2, mientras que el de condominios se expandió de 90 mil m2.

Con el mayor dinamismo de todos los sectores a partir del 2021, el crecimiento de los almacenes stand alone se duplicó al añadir más de medio millón de m2 (530 mil m2) ese año. En tanto que los condominios registraron un crecimiento de 180 mil m2, que duplicó la cifra del año pasado y alcanzó un nivel histórico; el Retail y las empresas logísticas fueron las que demandaron más metros cuadrados.

“Es el segmento inmobiliario (los condominios de almacenes) con mejor desempeño”, remarca Max Medina, jefe de investigación de Binswanger.

Actual oferta/demanda

Hoy, en el mercado stand alone existe cerca de 17 millones de m2 de almacenes distribuidos en 14 zonas industriales logísticas de Lima. Dependiendo de la ubicación, área e infraestructura, las tarifas pueden variar entre los US$ 4.00/m2 y US$ 6.00/m2 en promedio, sostiene Max Medina.

Este mercado en esencia no es especulativo, ya que una empresa generalmente construye los almacenes para su propio uso y no arrendarlos. Por lo tanto, la disponibilidad o tasa de vacancia es reducida (menor al 5%). La empresa Binswanger proyecta que el 2022 se construyan poco más de 500 mil m2 de almacenes (crecimiento natural), igual al 2021, “que es su crecimiento natural”, añade Medina.

“Cuando hablamos de crecimiento natural, es que usualmente en Lima siempre se ha construido medio millón de m2 de almacenes stand alone todos los años, salvo el 2020 por el tema de la pandemia y las restricciones. Pero creemos que esta tendencia se va a seguir manteniendo en 2022 y los siguientes años”, proyecta.

El stock en el mercado de condominios es menos: 1.5 millones de m2 de almacenes, y se ubican principalmente en 4 ejes: Néstor Gambetta, Huachipa, Villa El Salvador y Lurín. El rango de las tarifas de lista en este mercado fluctúa entre los US$ 5.00/m2 y USD$ 7.00/m2. Los almacenes con mayor altura al hombro tienen una tarifa mayor, porque pueden almacenar más.

Este mercado es especulativo; es decir, se construyen los almacenes sin tener asegurada el 100% de ocupación. A pesar de ello, la disponibilidad en el mercado es baja (4.5%). Además, pese a este elemento de especulación, en el 2021 fue la demanda (se alquilaba); eso hizo que la tasa de vacancia esté muy cerca al 0%, además, lo ha hecho atractivo también para fondos de inversión que ven un mercado menos golpeado.

En este segmento existe una gran demanda de las medianas y grandes empresas de retail, alimentos y logísticas, impulsadas de manera importante por la explosión del comercio electrónico.

“Los desarrolladores (de condominios) proyectan construir poco más de 200 mil m2. Vemos un mercado muy activo en la construcción de nuevos almacenes. Todos los principales jugadores tienen planes de construir”, asegura Max Medina.

Nuevos polos industriales

El mercado stand alone tiene 14 zonas industriales. Actualmente Nicolás Ayllón, Argentina y Lurín concentran el mayor stock de almacenes. Sin embargo, los dos primeros no disponen de espacio para crecer y por el contrario se están reduciendo año tras año. Las nuevas zonas con mayores tasas de crecimiento son Lurín y Huachipa.

Inicialmente las zonas industriales importantes eran la avenida Argentina, la avenida Nicolás Ayllón, la avenida Faucett y Chorrillos; pero ahora han empezado a surgir nuevos polos que están fuera de la ciudad. Los que están creciendo son Huachipa, Lurín e incluso Villa El Salvador y Chilca.

“Dado que, en estas primeras zonas o ejes, la tierra industrial es cada vez más escasa y se hace más cara, la industria prefiere crecer a las afueras de la ciudad, y se va a Huachipa o a Lurín, inclusive a algunas zonas de Villa El Salvador”, dice Medina. “Y les conviene porque la industria no necesita tierra cara para ser muy rentable”, agrega.

Respecto a los condominios, son 4 zonas industriales. En el norte el actor principal es Monte Azul; en el este se ubica ACH (Almacenes Central Huachipa) y en el sur está Aldea Logística, Bodegas San Francisco, Megacentro, LatAm Logistic Properties (Parque Logístico Lima Sur), entre otros.

“Todos los proyectos mencionados cuentan con planes de expansión para el 2022. Adicionalmente esperamos el ingreso de un nuevo proyecto en la segunda etapa del aeropuerto llamado Parque Logístico del Callao.

Tendencias

En el mercado de almacenes existen los de tipo 1, que son de una altura por encima de los 8 metros al hombro; y los de tipo 2, de 8 metros a menos. De los 181 mil m2 de almacenes en condominio demandados en 2021, cerca del 90% pertenecieron a almacenes de más de 8m. de altura al hombro.

“Muchas empresas logísticas y retailers valoran la altura del almacén ya que les permite poner un mayor número de raks o posiciones para sus centros de distribución”, refiere.

Binswanger también prevé una demanda interesante para almacenes estándar (8 m. al hombro o menos), principalmente por industrias manufactureras donde existe un gran apetito, pero poca oferta en el mercado.

Adicionalmente, las nuevas construcciones se están realizando bajo la modalidad build to suit (proyectos “llave en mano”), tanto en el formato stand alone como condominios. Eso se da cuenta un cliente quiere que el desarrollador le construya y alquile un almacén a su medida y se lo entregue, digamos, en 6 meses, para alquilárselo por 5, 10 años. Esto ha ayudado también a que la demanda con la oferta esté alineada y que se reduzca la disponibilidad inmediata de almacenes.

“Es algo que están valorando mucho las empresas que invierten en el rubro inmobiliario”, Subraya.

La construcción de almacenes de última milla también ha tomado protagonismos en general el último año; muchas empresas o fondos de inversión están buscando constantemente ubicaciones cercanas al casco urbano, para que la entrega de productos al consumidor final no demore mucho y por el contrario se en el menor tiempo posible.

Existen aplicaciones de delivery que tienen tiempos de entrega de 15 minutos; lo que hace necesario tener almacenes de este tipo han crecido muchísimo, solo que están repartidos por toda la ciudad y son más pequeños.  

 Fuentes: Revista logística 360