La mayor demanda de oficinas prime y el menor stock disponible empujan la reactivación de este segmento inmobiliario en el 2022. Las tasas de ocupación siguen al alza por dos trimestres consecutivos; la tendencia se mantendrá este año.

El retorno al trabajo presencial reactiva la demanda de oficinas prime este año. “El 90% de nuestros inquilinos están haciendo uso de sus oficinas, la mayoría en esquema híbrido y es algo que entendemos el mercado laboral está demandando”, asegura José Carlos Leigh, director de negocios de Urbanova. “Hasta enero llenaban al 10% o 20% del aforo de cada oficina, ahora ya estamos a 60% o 70%, explicado por la reducción de los contagios y el regreso a clases”, comenta Edward Jané, gerente de proyectos de Inverdes.

Las ocupaciones en el 1T22 crecieron 2.4% comparado con el 4T21. En total se ocuparon 14,300 m2 y se desocuparon 11,700 m2, lo que arroja una demanda efectiva de 2,600 m2. Esta demanda se mantendría estable para este año. “En febrero tuvimos la chance de arrendar tres oficinas en una semana, pero en marzo se ha notado una contracción de los leads [primer contacto para concretar un alquiler o venta]”, explica Jané. 

La tasa de vacancia se incrementó menos de 1 punto este primer trimestre, ubicándose en 25.78%, en parte gracias a la entrada de dos nuevos edificios —Santa Cruz II, de 10,100 m2, y Plaza Olivar, de 9,700 m2—. La vacancia desincentiva el ingreso de nuevos edificios, lo que normalizaría la tasa de ocupación a mediano plazo. “En el 2023, es posible que se entreguen tres edificios; pasado ese tiempo, ya no hay más oferta prime en el camino. A raíz de que la tasa de vacancia baje, recién surgirán nuevos proyectos de oficinas”, explica Max Medina, jefe de investigación de Binswanger Perú. “Nuestro plan de inversión ya está ejecutado, no pensamos invertir en nuevos proyectos por los próximos tres años”, confirma Juan Francisco Aranda, vicepresidente de Inversiones Inmobiliarias de Credicorp Capital Asset Management.

Asimismo, la reducción de los tamaños de las oficinas sigue agarrando fuerza este año. En el 1T22 se han ocupado 14,300 m² por 29 empresas en total: solo tres de ellas ocuparon oficinas de más de 1,000 m², según Binswanger Perú. “Esta tendencia se mantendrá porque varias empresas vienen implementando un modelo híbrido y reduciendo sus áreas de ocio, como salones para descansar, billar, etc.”, señala Medina. 

Política e inflación

Por otro lado, distintos landlords vienen renegociando sus contratos de arrendamiento e incluirán topes a los incrementos anuales por indexación a la inflación debido a las altas expectativas inflacionarias para este año. “Estamos haciendo un reajuste en las condiciones, básicamente en los porcentajes de incremento anual, porque la inflación ya no es la meta que conservaba el BCR”, cuenta Jané. “La inflación prevista para este año castiga demasiado la tarifa de alquiler, esta puede crecer del 2% a 7%” señala Medina. “El cliente no espera ese incremento tal cual, por lo que hay una negociación constante con los inquilinos para potencialmente alargar el periodo de renta, condenando un poco el incremento de las rentas producto de la inflación”, señala Aranda, de Credicorp Capital A.M.

Si bien el “factor Covid” ya no representa una gran preocupación para los landlords este año, la inestabilidad política continuará como uno de los principales aspectos a tomar en cuenta. “La coyuntura por la que estamos atravesando hace que varias empresas evalúen con cuidado sus planes de crecimiento. Recordemos que la demanda por espacios de oficinas está ligada al crecimiento del empleo formal”, advierte Leigh, de Urbanova.

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