Aunque su bien ganada fama de centro financiero de la capital opacó el anuncio de grandes inversiones en proyectos de viviendas, durante los últimos años, el interés por vivir en San Isidro sigue latente y lo coloca a la cabeza de los distritos con los precios de venta más caros por m² en toda Lima Metropolitana (ver infografía).
Frente a ello, su comuna no ha dudado en incentivar el desarrollo residencial en zonas cercanas –precisamente– al centro financiero, y desde julio del año pasado, mediante la ordenanza 437, optó por reducir el área mínima exigida para la construcción de un departamento en el cuadrante delimitado por las avenidas Arequipa, Aramburú, Paseo de la República y la calle Percy Gibson. Desde ese entonces, las desarrolladoras han quedado facultadas para construir –por ejemplo– departamentos de un dormitorio en 45 m² y no en 90 m², como se exigía antes. ¿Cómo ha respondido el mercado casi a un año después de aprobados los nuevos parámetros?
Considerando que este tipo de iniciativas tardan en tomar impulso, Verónica Lazo, gerenta de Autorización y Control Urbano del municipio sanisidrino, revela que su comuna ya ha recibido tres anteproyectos (que suman 67 viviendas): uno de Larki Contratistas Asociados y dos de Inmobiliaria Maas. Para la funcionaria, esto es una clara muestra de que la eliminación de las barreras, que difi cultaban la inversión inmobiliaria, va en el camino correcto para hacer que el centro financiero sea más atractivo.
NUEVO PÚBLICO
Con dos de esas tres iniciativas, como parte de su portafolio, Miguel Ángel Montrone, gerente financiero de Inmobiliaria Maas refiere que pese a que han pasado varios meses, para que algunos desarrolladores encuentren los terrenos que les permitan alinear sus proyectos a la ordenanza 437, “el mercado ha comenzado a moverse” hacia una dirección distinta a la tradicional en San Isidro. Si antes el foco de las inmobiliarias estaba en familias nucleares con tres o cuatro integrantes, con la oferta de viviendas de menor tamaño, “San Isidro será más atractivo para el segmento joven”, dice Montrone.
“Se ampliará el mercado y se cumplirá con el objetivo de promover la sostenibilidad residencial, algo que es
vital para el desarrollo del distrito porque, según datos del INEI, San Isidro pierde población permanente año tras año”, agrega George Limache, jefe de investigación de Binswanger Perú.
No sería el único cambio. Para Sandro Vidal, gerente de investigación en el Perú de Colliers International, frente al ajuste de las áreas netas de vivienda, los nuevos proyectos deberían ampliar las áreas de uso común (salas para reuniones, gimnasio o lavandería) pensando en un público objetivo diferente.
“La norma permitirá plantear nuevos modelos de viviendas perfi lados a un público objetivo diferente (millennials, personas solas o parejas recientes) que aprecia la ubicación y las sinergias que se den entre la oferta comercial en la zona y, probablemente, los centros de trabajo (edificios de oficinas)”, señala.
¿IMPACTO COMERCIAL?
Si bien, el distrito ya se configura como un mix entre oficinas corporativas, comercio y vivienda, basta recorrer un fin de semana la zona de influencia, para darse cuenta de que la afluencia de público disminuye notoriamente en desmedro de las tiendas comerciales que ahí existen. En ese sentido, Ernesto Aramburú, director gerente de Inversiones Araval, considera que la modificación de los parámetros para viviendas ha sido positiva, pero no duda en sugerir que las medidas vayan acompañadas de otras decisiones que permitan lograr un verdadero impulso del comercio en la zona.
“Es probable que con departamentos de 45 m² se logre un impulso del comercio en la zona, porque la calidad de las tiendas que ahí existen ameritaría que la gente vaya. Pero eso no sucede hoy en día, porque un problema que tiene San Isidro es la falta de parqueos. Y los que existen son carísimos. Ese debería ser uno de los principales temas a tratar”, afirma.
Al respecto, George Limache considera que los nuevos residentes –básicamente ejecutivos jóvenes– le darán vida durante toda la semana a esta parte de San Isidro, que tiene una gran población flotante, que hace que los fines de semana quede desierta. “Como resultado se promoverá el comercio y otros servicios, y a futuro se podría apreciar una reducción de la carga vehicular, para el desplazamiento cotidiano. Pero también se abren las puertas para mejorar la eficiencia de uso de las cocheras de los edificios de oficinas, que los fines de semana quedan prácticamente vacías”, añade.
MIRADA FUTURA
¿Qué futuro le depara a la zona la modificación de los parámetros de construcción? Por lo pronto, Solangel Fernández, gerenta de planeamiento urbano de la comuna señala que existen dos iniciativas de inversión (aún sin anteproyecto) en la zona que totalizan 500 departamentos. A ambos proyectos se sumarían, según Miguel Ángel Montrone, otras seis o siete iniciativas que empezarían su preventa antes de finalizar este año. Pero, más allá del interés de las inmobiliarias, Solangel Fernández considera que la Municipalidad de Lima debe actualizar sus normas urbanísticas, porque existe la imperiosa necesidad de replantear varios parámetros regulatorios, como los de altura, para que las inversiones fluyan con más rapidez. Sobre la posibilidad de que la nueva demanda incida en los precios de las viviendas, tanto Vidal como Limache coinciden en que es muy probable que suceda pero, considerando que se trata de unidades más pequeñas, también se incrementaría la velocidad de venta, en tanto que, por el lado de los terrenos, no habría mayores variaciones. Y, aunque en principio la ordenanza es vista con buenos ojos, también hay quienes consideran que en un futuro las modificaciones deberían extenderse a los alrededores de la zona corporativa, en las avenidas Basadre y Belaunde, por ejemplo, pero –como dice Sandro Vidal– las características de la nueva oferta residencial serán las encargadas de marcar la pauta de respuesta del mercado y el éxito de la propuesta.
Fuente: Día 1