A paso lento pero seguro. Así se presenta la recuperación del segmento de oficinas subprime o conocido como clase “B”. Y esto también genera que todavía con un precio accesible se empiece a reactivar la intención de compra por parte de los inversionistas. “Por ejemplo, el edificio Soho Life, ubicado en Miraflores despertó el interés de un porcentaje importante de inversionistas que han comprado oficinas, tal vez no como era en prepandemia, pero empezamos a ver indicios de interés por hacer compras”, dice Juan Ruíz, jefe de Investigación de Binswanger, con base en el ultimo reporte de oficinas subprime de la consultora. Es que en los últimos semestres quienes compraban oficina eran directamente los usuarios finales (abogados, centros odontológicos, entre otros), no quienes buscaban con fin de renta, que genera un flujo de efectivo a corto plazo. Cabe precisar que la tarifa promedio para venta es de US$ 2,180/ m2 y es Magdalena del Mar la que tiene el precio mas bajo de ese mercado, con US$ 1,952/m2, mientras que Barranco ostenta la más alta: US$ 2,292/m2. Para el ejecutivo, hay estabilidad en tarifas tanto de alquiler (ver infografía) como de venta, solo que las  negociaciones cada vez se van acotando a favor del propietario.
Sobre este punto, mientras que en 2020 y parte de 2021 se podía obtener hasta un 30% de reducción en la tarifa sobre precio de lista, hoy el margen de negociación se ha reducido a 15%.A ellos se suma que son escasos los nuevos proyectos a futuro, lo que llega a ser positivo para que el mercado recupere la tónica que tenía antes de pandemia. “Al menos en lo que resta del año y el 2023 ni la vacancia ni las tarifas tendrán mayor variación y ya a fines de 2023 se retomen los niveles prepandemia”, dice el ejecutivo.

Retorno de las startups

Otra tendencia que también se presenta es el mayor protagonismo en la ocupación de oficinas boutique, ya que suelen ocupar oficinas implementadas y pequeñas. “En general se ha dado una mejor absorción de metros cuadrados en lo que va del año y estas empresas emergentes han dado este impulso. Al final, las startups no buscan desembolsar un capex mayor ni tampoco ocupar oficinas de 300 m2 o 500 m2, ellos buscan este tipo de oficinas (hasta 200 m2)”, refiere Ruiz. En esa línea, el ejecutivo precisa que ante la recuperación progresiva de las ocupaciones, el primer semestre del 2022 cerró con una demanda positiva. No obstante, esta se encuentra a menos del 50% de los niveles prepandemia. “Y se ha entregado uno de los tres edificios previstos para este año, los restantes han retrasado su fecha de entrega, aunque está prevista para este año”, agregó.

EN CORTO

La competencia del coworking. Para Juan Ruíz, jefe de investigación de Binswanger, el coworking continúa siendo un potencial sustituto de las oficinas boutique; sin embargo, la privacidad y la independencia ofrecidas por las oficinas boutique suelen ser un aspecto relevante en la toma de decisiones de las empresas al momento de rentar espacios.

PRECISIONES

Sectores. La demanda continúa focalizada en los usuarios finales, sobresaliendo el sector salud como el que ocupa más áreas.

 Ingreso. En el primer semestre se entregó el edificio Oficinas Boutique Grau, de cinco pisos. Las oficinas se ofrecen para alquiler Y/o venta.

Esta entrevista forma parte de nuestro reciente reporte: Oficinas Subprime - Lima, 1S-2022. Descárgalo aquí

Fuente: Diario Gestión