Las placas comerciales del primer nivel de los edificios corporativos conforman un segmento propio del retail de Miraflores distinto de las avenidas comerciales puerta a calle o los centros comerciales tradicionales. Con 142 locales en 61 edificios corporativos Clase A y B y más de 26,200 m² de superficie arrendable, el segmento se organiza en cuatro submercados que permiten leer rentas, vacancia y demanda con mayor precisión.

Cuatro submercados como unidad de análisis

El distrito se dividió según la concentración de edificios corporativos, los principales ejes viales y las características comerciales del entorno:

• Centro – Larco: 35 edificios corporativos, 26 con placa comercial; concentra el 44% de los locales.
• Santa Cruz – Angamos: 18 edificios corporativos, 13 con placa comercial.
• Corredor Ejército: 11 edificios corporativos, todos con placa comercial y 0% de vacancia.
• Benavides: 15 edificios corporativos, 11 con placa comercial.

Rentas y vacancias: la fotografía actual

La vacancia total es de 10.4%, equivalente a 2,700 m² en nueve locales de entre 80 y 600 m². Las rentas de lista van de $23/m² a $35/m², según el área, el frente y la afluencia peatonal: en Centro – Larco el rango llega hasta $35/m², con un promedio de $25.60/m²; en Benavides se mueve entre $23/m² y $27/m², con un promedio de $24.40/m². La relación es inversa al tamaño: los locales de mayor área presentan, en general, menores rentas por metro cuadrado.

El rubro dominante y la absorción reciente

Los restaurantes y cafeterías concentran 42 locales y cerca de 8,200 m², el rubro de mayor participación del segmento. En los últimos 12 meses se absorbieron 1,300 m² en 8 locales, impulsados principalmente por tiendas de conveniencia, con Centro – Larco como el submercado de mayor actividad.

La proyección a 2028

Entre este año y 2028 se prevé la entrega de cinco nuevos edificios corporativos, que sumarán 18 locales comerciales adicionales:

• Corredor Ejército, hoy en 0% de vacancia, incorporará un nuevo proyecto con placa comercial.
• La oferta nueva permanece acotada frente a una demanda de oficinas en recuperación.
• La vacancia, según esta tendencia, continuaría reduciéndose de forma gradual en los próximos trimestres.

Leído en conjunto, el mercado de placas comerciales de Miraflores funciona como un segmento propio: submercados diferenciados, rentas ligadas al tamaño del local y una oferta nueva que no alcanza a compensar la demanda. Esa es la variable a seguir para quien monitorea el retail corporativo de Lima.