{"id":5008,"date":"2023-10-09T17:27:00","date_gmt":"2023-10-09T22:27:00","guid":{"rendered":"https:\/\/tendencias.binswanger.ibo.pe\/?p=5008"},"modified":"2024-11-04T15:15:48","modified_gmt":"2024-11-04T20:15:48","slug":"oficinas-prime-ejes-corporativos-en-pugna-por-arrendatarios-con-tarifas-agresivas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/oficinas-prime-ejes-corporativos-en-pugna-por-arrendatarios-con-tarifas-agresivas\/","title":{"rendered":"Oficinas prime: ejes corporativos en pugna por arrendatarios con tarifas agresivas"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Un fen\u00f3meno que se empieza a notar es que algunos propietarios de edificios en gris est\u00e1n invirtiendo en capex para implementar sus metros cuadrados para que salgan al mercado.<\/em><\/p>\n\n\n<div class=\"wp-block-image\">\n<figure class=\"aligncenter size-full is-resized\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"683\" height=\"456\" src=\"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/wp-content\/uploads\/2024\/08\/229-a1Ln7Fy6Xw9Yx7L.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-5012\" style=\"width:703px;height:auto\" srcset=\"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/wp-content\/uploads\/2024\/08\/229-a1Ln7Fy6Xw9Yx7L.jpg 683w, https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/wp-content\/uploads\/2024\/08\/229-a1Ln7Fy6Xw9Yx7L-600x401.jpg 600w\" sizes=\"auto, (max-width: 683px) 100vw, 683px\" \/><\/figure>\n<\/div>\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>El \u00faltimo reporte de la consultora Binswanger revela que la demanda efectiva de oficinas prime o clase A en la capital (ubicadas en las principales zonas empresariales de Lima) registra cifras positivas entre enero y setiembre.<\/strong> Dos factores clave explican el resultado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Uno es la mudanza de usuarios de oficinas de clase B (subprime) a prime, principalmente impulsada por precios accesibles de renta. El segundo factor se relaciona con las ocupaciones de entidades estatales y coworking, que representan el 25% de metros cuadrados disponibles.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u201cEstos factores han permitido que en lo que va del a\u00f1o se registre una ocupaci\u00f3n de 47,000 metros cuadrados, que es 55% m\u00e1s que el a\u00f1o pasado. Estamos mejor que al cierre del 2022\u2033, detall\u00f3 a Gesti\u00f3n el analista de investigaci\u00f3n de mercado de Binswanger, Daniel L\u00f3pez.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No obstante, remarc\u00f3 que todav\u00eda se est\u00e1 lejos de la din\u00e1mica prepandemia, en la que se observaban expansiones y demandas por m\u00e1s metros cuadrados. Por ejemplo, las empresas que ya alquilan oficinas de clase A, no tienen inter\u00e9s en ampliaciones o cambiarse a otro local premium. Por el contrario, apuntan a renegociar contratos con los propietarios, seg\u00fan las condiciones actuales del mercado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>\u201cOcurre que la tarifa (de renta) est\u00e1 indexada a la inflaci\u00f3n nacional. Por eso, en los nuevos contratos se est\u00e1n negociando topes a los incrementos anuales, con lo cual se obtiene una tarifa que se acerca a la renta que se ofrece en el distrito\u201d, mencion\u00f3 L\u00f3pez.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">&nbsp;El margen de negociaci\u00f3n, principalmente de las oficinas de clase A amobladas e implementadas, ha retornado a niveles prepandemia. \u201cAntes del covid el margen de negociaci\u00f3n m\u00e1ximo era de 5%. En pandemia subi\u00f3 hasta 20%. Ahora estamos retornando a 5% en estas oficinas, lo que es un hito importante\u201d, sostuvo el ejecutivo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Las oficinas en gris (vac\u00edas) siguen con un margen de 15%, debido a que no representan lo que buscan los inquilinos. <strong>\u201cEs una oferta que persiste rezagada. La mayor cantidad de b\u00fasquedas son por oficinas implementadas y amobladas, pese a que el stock se est\u00e1 achicando\u201d, dijo L\u00f3pez.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un fen\u00f3meno que se empieza a notar es que algunos propietarios de edificios en gris est\u00e1n invirtiendo en capex para implementar sus metros cuadrados para que salgan al mercado.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Esta situaci\u00f3n se est\u00e1 dando en el eje corporativo de San Isidro Financiero, principalmente, en cerca de 5,000 metros cuadrados. La inversi\u00f3n depende del tipo de implementaci\u00f3n que se desee dar, seg\u00fan el especialista.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\">Resultados a setiembre<\/h5>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>El reporte de Binswanger tambi\u00e9n da cuenta de que la demanda efectiva (ocupaciones menos desocupaciones) de oficinas prime al tercer trimestre fue de 19,500 metros cuadrados.<\/strong> Los sectores del rubro comercio y coworking fueron los que m\u00e1s metros cuadrados ocuparon. Este \u00faltimo represent\u00f3 el 12%.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A nivel hist\u00f3rico, se ha registrado, de julio a setiembre, uno de los niveles m\u00e1s bajos de desocupaciones: 2,800 metros cuadrados. En el periodo de an\u00e1lisis, San Isidro Financiero fue el eje corporativo con los mayores metros cuadrados tomados (10,400).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">&nbsp;El 50% de esa ocupaci\u00f3n se dio en un solo edificio, donde el coworking, as\u00ed como empresas de finanzas y salud tomaron posesi\u00f3n de alrededor de 5,400 metros cuadrados. <strong>\u201cEl motivo detr\u00e1s es que hab\u00eda oferta de oficinas amobladas e implementadas\u201d, precis\u00f3 L\u00f3pez.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Todos los ejes corporativos terminaron con una demanda efectiva positiva al tercer trimestre, es decir, m\u00e1s ocupaciones que desocupaciones. El eje de Magdalena fue el segundo con mayor ocupaci\u00f3n (3,200 metros cuadrados), seguido de Surco-La Molina, Miraflores y San Isidro Empresarial. San Borja no registr\u00f3 movimiento.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">&nbsp;Los ejes con mejores indicadores de vacancia, por debajo del 20%, fueron Magdalena (18.04%), San Borja (12.88%) y Miraflores (10.33%). <strong>\u201cLa expectativa es que Magdalena cierre el a\u00f1o con una tasa de vacancia de 15%. Estos son ejes con stocks peque\u00f1os en los que ha habido una migraci\u00f3n de oficinas clases B a tipo A, a lo que se suma la presencia del Estado y el coworking. Este \u00faltimo mira con atenci\u00f3n el eje de Miraflores\u201d, alert\u00f3 L\u00f3pez.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La tasa de vacancia promedio se redujo en tres puntos porcentuales hasta alcanzar 21.54%. \u201cPara el cierre del a\u00f1o esperamos que la demanda efectiva llegue a los 60,000 metros cuadrados, con lo cual la tasa de vacancia llegar\u00eda a 20%, cuatro puntos por debajo del 2022. Una vacancia saludable es de 15%\u2033, afirm\u00f3 el ejecutivo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A la fecha hay 98 oficinas prime, que equivalen a 270,300 metros cuadrados disponibles, de los cuales el 20% se encuentra amoblado e implementado. En pandemia, este stock trep\u00f3 a precios iguales, o con una diferencia m\u00ednima, a los de una oficina gris.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En aquella \u00e9poca entraron en comercializaci\u00f3n 190,000 metros cuadrados de oficinas implementadas. Este stock se ha venido reduciendo con el paso del tiempo y a la fecha hay 54,000 metros cuadrados de oficinas amobladas e implementadas, principalmente, en San Isidro Financiero (43%) y Surco (25%).<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<h5 class=\"wp-block-heading\">Guerra de precios<\/h5>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">San Isidro Empresarial disminuy\u00f3 su tarifa promedio en casi US$ 4 por metro cuadrado desde el inicio de la pandemia hasta la fecha, al pasar de US$ 20 a US$ 16.50.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u00f3pez remarc\u00f3 que se est\u00e1 notando una competencia agresiva entre ejes corporativos. Antes de la crisis sanitaria, los inquilinos que apuntaban a San Isidro Empresarial tambi\u00e9n analizaban precios en San Isidro Financiero y Miraflores al momento de tomar metros cuadrados. Ahora las empresas en general est\u00e1n solicitando a los brokers que les muestren las tarifas de toda la oferta de oficinas prime.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El ejecutivo resalt\u00f3 que esta pr\u00e1ctica \u201cha ocasionado una guerra de precios\u201d. \u201cSe ven tarifas m\u00e1s competitivas y agresivas\u201d, afirm\u00f3. Esto se nota m\u00e1s en quienes migran de una oficina subprime a una prime. \u201cSe observa en las mudanzas de zonas industriales a ejes corporativos, ya que el factor precio es uno de los m\u00e1s gravitantes para tomar metros cuadrados\u201d, apunt\u00f3.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">De este modo, el precio de renta promedio m\u00e1s bajo se ubica en Surco y Magdalena con US$ 14.48 y US$ 14.04 por metro cuadrado, respectivamente. Les sigue San Isidro Financiero (US$ 16.10), San Isidro Empresarial (US$ 16.50), Miraflores (US$ 16.89) y San Borja (US$ 17.33).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Binswanger&nbsp;<\/strong>prev\u00e9 que la tarifa promedio cierre el a\u00f1o con una reducci\u00f3n de aproximadamente 3% respecto al 2022, es decir, cercana los US$ 15.50 por metro cuadrado.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"height:50px\" aria-hidden=\"true\" class=\"wp-block-spacer\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Fuente: <a href=\"https:\/\/gestion.pe\/economia\/empresas\/citigroup-vende-a-hsbc-parte-de-sus-actividades-en-china-economia-empresas-china-citigroup-hsbc-estados-unidos-banco-noticia\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Diario Gesti\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Un fen\u00f3meno que se empieza a notar es que algunos propietarios de edificios en gris est\u00e1n invirtiendo en capex para implementar sus metros cuadrados para que salgan al mercado. 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