{"id":5566,"date":"2016-10-31T17:15:00","date_gmt":"2016-10-31T22:15:00","guid":{"rendered":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/?p=5566"},"modified":"2024-10-17T13:02:28","modified_gmt":"2024-10-17T18:02:28","slug":"oficinas-prime-empieza-la-recuperacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/oficinas-prime-empieza-la-recuperacion\/","title":{"rendered":"Oficinas prime: \u00bfempieza la recuperaci\u00f3n?"},"content":{"rendered":"\n

Durante el tercer trimestre, la tasa de vacancia de este mercado disminuy\u00f3, y aunque el 2017 retomar\u00eda su carrera ascendente, ser\u00e1 reci\u00e9n a partir del 2018 que las luces de la recuperaci\u00f3n tomar\u00e1n m\u00e1s brillo.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Su ubicaci\u00f3n en v\u00edas estrat\u00e9gicas en los seis ejes corporativos m\u00e1s importantes de la capital, con acabados y \u00e1reas comunes de muy alta calidad, son las caracter\u00edsticas que le otorgan la categor\u00eda \u2018prime\u2019 a los edificios de oficinas que le han dado una nueva cara a la ciudad.<\/p>\n\n\n\n

Y, aunque las altas tasas de vacancia se han convertido en la principal preocupaci\u00f3n de los actores de este mercado, los resultados del tercer trimestre (3T) corroborar\u00edan que el 2016 terminar\u00e1 siendo un buen a\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n

Precisamente, un reciente estudio de Binswanger Per\u00fa, que D\u00eda1 publica hoy en exclusiva, revela que luego de ocho trimestres continuos al alza, la tasa de vacancia disminuy\u00f3 en el per\u00edodo julio\u2013setiembre. Sin duda, una buena noticia.<\/p>\n\n\n\n

Para George Limache, jefe de investigaci\u00f3n de la firma, a pesar de que en el 3T se estrenaron nueve edificios de oficinas, lo que \u2013en otras circunstancias\u2013 habr\u00eda sido raz\u00f3n suficiente para presionar la tasa de vacancia al alza, los menores precios de cierre y, principalmente, los resultados de las elecciones presidenciales, terminaron por impulsar la demanda.<\/p>\n\n\n\n

Como consecuencia, se apreci\u00f3 una ligera disminuci\u00f3n de esta tasa al pasar de 27,08% en el 2T a 26,88% en el 3T. Mientras que en el 4T se repetir\u00eda la tendencia y cerrar\u00eda el a\u00f1o en 25,7%.<\/p>\n\n\n\n

\u201cPrevemos que el balance contin\u00fae positivo, con una ligera ca\u00edda de la tasa de vacancia. Y de no existir retrasos en obras, el pr\u00f3ximo trimestre ingresar\u00e1n dos proyectos en Magdalena\u201d, afirma el experto, quien tambi\u00e9n resalta que del total de la nueva oferta prevista para el 2016, ya se ha entregado el 89% (195.000 m\u00b2 ).<\/p>\n\n\n\n

Demanda y precio<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Aunque los precios de venta y alquiler (ver infograf\u00eda) se mantuvieron estables con relaci\u00f3n al 2T, Magdalena y Surco \u2013 La Molina fueron los ejes en donde se ocuparon m\u00e1s oficinas durante el 3T. \u00bfLa raz\u00f3n? Precios de alquiler m\u00e1s atractivos que en otras zonas corporativas.<\/p>\n\n\n\n

Considerando que, en principio, las oficinas prime satisfacen las necesidades de empresas que demandan \u00e1reas extensas, solo en el 3T Aceros Arequipa, Securitas, Primax y Ransa estrenaron oficinas de m\u00e1s de 2.000 m\u00b2 , cada una, en los ejes Magdalena y Surco \u2013 La Molina.<\/p>\n\n\n\n

Un comportamiento que continuar\u00e1 en el 4T y, como refiere Limache, las empresas de tecnolog\u00eda o startup tambi\u00e9n han arrendado oficinas prime (no muy significativas en m\u00b2 ) a buen ritmo. \u201cCinepapaya, Rocket [Adondevivir y Bumeran] y Taxibeat ya tienen espacios de entre 300 m\u00b2 y 800 m\u00b2 \u201d, dice. Aun as\u00ed, el segmento que seguir\u00e1 impulsando la demanda en lo que resta del 2016 es el de las comercializadoras. Mientras que varias firmas eval\u00faan espacios de m\u00e1s de 1.000 m\u00b2 para mudarse en el 2017.<\/p>\n\n\n\n

Punto de quiebre<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pese a que la distribuci\u00f3n de la actividad edificadora,contabilizada por la C\u00e1mara Peruana de la Construcci\u00f3n (Capeco) en t\u00e9rminos de metraje en proceso de construcci\u00f3n, demuestra que el segmento de oficinas disminuy\u00f3 su participaci\u00f3n, al pasar de 15,59% en el 2014 a 14,9% en el 2015, y luego a 9,34% en el 2016, m\u00e1s de 200.000 m\u00b2 \u2013seg\u00fan Binswanger\u2013 ingresar\u00e1n en el 2017.<\/p>\n\n\n\n

Si bien, el stock de oficinas prime estar\u00e1 m\u00e1s cerca del mill\u00f3n de m2 (hoy llega a 922.156 m\u00b2), las presiones al alza sobre la vacancia, y a la baja sobre los precios, retomar\u00e1n su curso, con lo que el pr\u00f3ximo a\u00f1o el mercado seguir\u00e1 inmerso en la fase de declive (sobreoferta y vacancia al alza).<\/p>\n\n\n\n

Y como existe poca probabilidad de que las entregas de nuevas oficinas superen los 70.000 m\u00b2 en el 2018, Binswanger prev\u00e9 que la fase de recuperaci\u00f3n del mercado prime empezar\u00e1 a sentirse a partir de ese a\u00f1o, con lo que la vacancia \u2013como es caracter\u00edstico en esta etapa\u2013 retomar\u00e1 su tendencia a la baja.<\/p>\n\n\n\n

A\u00fan cuando m\u00e1s de un desarrollador ha adelantado que no construir\u00e1 nuevos edificios en Surco ni Magdalena, y tampoco en San Isidro, hay quienes s\u00ed seguir\u00e1n apostando por el segmento prime, sobre todo en otros ejes. Por lo pronto, Britania Inmobiliaria ha adelantado a D\u00eda1 \u2013a trav\u00e9s de su jefe comercial Diego Brice\u00f1o\u2013 que en breve \u201ccerrar\u00e1n la compra de un nuevo terreno en Chacarilla (Surco) para un nuevo proyecto de oficinas\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Mientras que Desarrolladora del Pac\u00edfico, que estrenar\u00e1 el pr\u00f3ximo a\u00f1o su primer edificio de oficinas de siete pisos en Miraflores, est\u00e1 en la b\u00fasqueda de terrenos para \u2013como se\u00f1ala su gerente general Antonio Espinosa\u2013 seguir tentando suerte en este segmento.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed las cosas, y seg\u00fan lo prev\u00e9 Binswanger, la recuperaci\u00f3n general del mercado se extender\u00eda desde el 2018 hasta el 2021, con tasas de vacancia promedio de entre 10% y 15% y crecimientos anuales de la demanda de entre 8% y 10%. \u00bfSe cumplir\u00e1n las proyecciones? Ser\u00e1 cuesti\u00f3n de seguir paso a paso el desempe\u00f1o de un mercado que tarda en materializar un proyecto en un promedio de dos a tres a\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n

Basta tener una reuni\u00f3n de negocios en San Isidro \u2013por mencionar uno de los ejes corporativos que existen en la capital\u2013 para verificar \u2018in situ\u2019 que conseguir un estacionamiento en zonas como estas se ha convertido en toda una odisea.<\/p>\n\n\n\n

Por esa raz\u00f3n, y a pesar de que en los \u00faltimos dos a\u00f1os los precios de las oficinas no han parado de caer trimestre a trimestre, la misma tendencia no se ha trasladado al costo que hoy demanda la adquisici\u00f3n (v\u00eda alquiler o compra) de una cochera en un edificio corporativo en estreno, pues mientras el alquiler se ha mantenido entre US$160 y US$180, el de venta oscila entre US$18.000 y US$20.000.<\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan Binswanger Per\u00fa, la raz\u00f3n para que la tendencia a la baja de los precios de las oficinas no se haya trasladado a las cocheras encuentra sustento, justamente, en la escasez de estacionamientos, algo que resulta parad\u00f3jico en un mundo con sobreoferta de oficinas.<\/p>\n\n\n\n

Y aunque m\u00e1s de uno podr\u00eda pensar que la soluci\u00f3n pasa por habilitar m\u00e1s cocheras en los edificios por construir, la soluci\u00f3n no es tan sencilla. Giancarlo Malatesta, director de la empresa de servicios inmobiliarios corporativos, explica que el costo de hacer un s\u00f3tano adicional crece de forma exponencial, por lo que no termina siendo rentable, adem\u00e1s de ser menos funcional.<\/p>\n\n\n\n

\u201cEn Lima, la mayor\u00eda de edificios prime tiene entre cinco y diez s\u00f3tanos de estacionamientos. Imag\u00ednense que ir a la oficina signifique dar hasta 20 vueltas diarias a los s\u00f3tanos. Eso ya no es prime\u201d, afirma. En ese sentido, el experto recomienda desincentivar el uso del auto en favor de sistemas de transporte p\u00fablico masivo que conecten diferentes partes de la ciudad, a lo que se podr\u00eda sumar el uso de transporte alternativo como las bicicletas o, incluso, los autos compartidos.<\/p>\n\n\n\n

Fuente: D\u00eda 1, El Comercio<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ver edici\u00f3n impresa<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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