{"id":5586,"date":"2017-02-10T17:42:00","date_gmt":"2017-02-10T22:42:00","guid":{"rendered":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/?p=5586"},"modified":"2024-10-17T13:08:53","modified_gmt":"2024-10-17T18:08:53","slug":"el-momento-de-los-especialistas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/el-momento-de-los-especialistas\/","title":{"rendered":"El momento de los especialistas"},"content":{"rendered":"\n

Se habla de sobre oferta, del fin del boom, de un menor inter\u00e9s por adquirir propiedades, etc\u00e9tera, pero el mercado no se ha detenido. Conversamos con cuatro protagonistas del sector sobre las estrategias que se mantienen como sin\u00f3nimo de \u00e9xito.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Juan Carlos Tassara, director ejecutivo de Edifica, estima que en el 2012 \u2013a\u00f1o de ventas r\u00e9cord para el mercado inmobiliario\u2013 en el pa\u00eds operaban unas 600 firmas en el sector, cifra que ha ca\u00eddo m\u00e1s de 300 en los \u00faltimos tres a\u00f1os y ha dejado en el juego a las empresas con las mejores estrategias para compensar el contexto de menor ritmo de crecimiento.<\/p>\n\n\n\n

Sandro Vidal, gerente de investigaci\u00f3n de Colliers, apunta que la desaceleraci\u00f3n de la econom\u00eda y mayores restricciones en el acceso al cr\u00e9dito desde el sistema financiero han presionado la venta de inmuebles desde inicios del 2013, lo que ha dejado oferta construida sin colocar hasta el d\u00eda de hoy, tanto en oficinas como en viviendas.<\/p>\n\n\n\n

En este panorama, pese a la inflaci\u00f3n y al aumento del tipo de cambio, Colliers no prev\u00e9 un aumento de precios en los inmuebles en lo que queda del a\u00f1o, ya que el objetivo de los desarrolladores debe apuntar a vender las propiedades disponibles, sobre todo en el segmento C, en zonas como Ate, Comas o algunos sectores de San Miguel.<\/p>\n\n\n\n

\u201cSi los productos no se venden con la misma velocidad, no parece una buena estrategia subir los precios. Resulta interesante ver c\u00f3mo una de las primeras apuestas ante la desaceleraci\u00f3n fue variar las dimensiones para no cambiar el precio de los departamentos. En pleno boom, el promedio era 70 o 75 metros cuadrados o un poco m\u00e1s, y se empez\u00f3 a bajar a 65 metros cuadrados, como una especie de ilusi\u00f3n \u00f3ptica para mantener los precios reduciendo el tama\u00f1o. Ahora, tenemos que ver nuevas estrategias\u201d, anota Vidal.<\/p>\n\n\n\n

En el rubro de oficinas, Giancarlo Malatesta, director de Binswanger Per\u00fa, aclara que no se puede hablar de Lima como un todo para comentar el ritmo de ventas. El ejecutivo est\u00e1 convencido de que la capital es una ciudad fraccionada, por lo que, aunque en promedio se puede hablar de sobreoferta, la situaci\u00f3n es diferente para cada zona. Por ejemplo, destaca que Magdalena y Surco no ser\u00edan los distritos id\u00f3neos para levantar nuevos proyectos por sus niveles de vacancia, mientras que el sector conocido como San Isidro empresarial es una zona consolidada que mantiene una demanda fuerte; en tanto, en Jes\u00fas Mar\u00eda, la demanda estar\u00eda reaccionado ante el ajuste de precios a la baja.<\/p>\n\n\n\n

Movidas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Los especialistas coinciden en que el mercado inmobiliario peruano est\u00e1 lejos de haberse detenido. No solo registra ritmos interesantes de ventas en proyectos de viviendas no masivos, con precios por encima de US$ 1.700 por metro cuadrado, sino que las inmobiliarias se est\u00e1n mostrando activas en la compra de terrenos.<\/p>\n\n\n\n

Al cierre del a\u00f1o pasado, la inmobiliaria Britania compr\u00f3 un terreno en Surco y Las Condes (Imagina) lo hizo en San Miguel, con miras a desarrollar nuevos proyectos de viviendas.<\/p>\n\n\n\n

El director ejecutivo de Edifica revela que sus mejores negocios para desarrollar un banco de tierras se han generado en los ciclos m\u00e1s complicados para la econom\u00eda. As\u00ed, en plena campa\u00f1a electoral, en el 2015 compraron un terreno en Miraflores y este a\u00f1o planean contar con tres o cuatro m\u00e1s para desarrollar viviendas para los sectores A y B en distritos similares como San Isidro o Barranco.<\/p>\n\n\n\n

Malatesta explica que, si bien la tierra tiene poca elasticidad para la correcci\u00f3n de precios, la rentabilidad de cada negocio en el mercado inmobiliario va a depender de la calidad del proyecto. \u201cSe tiene que diferenciar entre precio y valor. El primero es lo que se paga por la tierra y lo segundo, lo que se va a hacer. No se puede evaluar la rentabilidad por el precio del metro cuadrado, sino por lo que se va a levantar. La buena noticia es que la demanda no se ha contra\u00eddo. En espacios de zonificaci\u00f3n comercial hay demanda para proyectos inmobiliarios de educaci\u00f3n, salud, entretenimiento u hoteler\u00eda, donde las cifras se han mantenido en buen ritmo\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Recetas Exitosas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Con la visi\u00f3n de una Lima fraccionada, el director de Binswanger Per\u00fa se\u00f1ala que la desaceleraci\u00f3n ha generado proyectos premiados y otros castigados en el mercado de oficinas. \u00bfC\u00f3mo ubicarse en el primer grupo? Malatesta detalla tres f\u00f3rmulas.<\/p>\n\n\n\n

El edificio Leuro de Inversiones Benavides ser\u00eda el emblema de la primera receta de \u00e9xito: jugar por arriba. Graciela Elejalde, gerente general de la inmobiliaria, asegura que el objetivo fue desarrollar un edificio con valor agregado, sin variar los precios del mercado. Inaugurado a fines el a\u00f1o pasado, el proyecto se convirti\u00f3 en el primero del pa\u00eds en tener la certificaci\u00f3n de construcciones sustentables LEED, lo que supuso una inversi\u00f3n entre 18% y 20% m\u00e1s que un proyecto regular.<\/p>\n\n\n\n

El proyecto de 60.000 metros cuadrados, 17 pisos y ocho de s\u00f3tanos sali\u00f3 al mercado a ofrecer 38 oficinas ecoamigables con precios de alquiler entre US$ 19 y US$ 21 por metro cuadrado, en l\u00ednea con el promedio del mercado. Para fines de febrero, el 60% de las oficinas ya estaban alquiladas y otro 30% se encontraba en negociaci\u00f3n, aprovechando una demanda insatisfecha de las empresas internacionales que operan en el Per\u00fa por llevar sus oficinas a un entorno LEED. Para este a\u00f1o, la inmobiliaria espera completar el 100% de su capacidad y empezar a trabajar en nuevos proyectos similares.<\/p>\n\n\n\n

Otra apuesta exitosa ser\u00eda la de Cunsac. Con un edificio de siete pisos en Ate, la firma ofrece la opci\u00f3n m\u00e1s econ\u00f3mica en el rubro de oficinas, en una ubicaci\u00f3n conectada a rutas de transporte masivo, con lo que ha conseguido alquilar el 85% de su oferta en un a\u00f1o. Esta ser\u00eda una opci\u00f3n interesante para grandes compa\u00f1\u00edas que no requieren, para cuidar su imagen, mantener a todo su personal tradicionalmente en distritos tradicionalmente empresariales.<\/p>\n\n\n\n

Por \u00faltimo, Malatesta ve buenas oportunidades para los complejos mixtos, como el plan que se tiene para el C.C. Camino Real, que puede unir espacios para el comercio, oficinas e, incluso, hoteles. La estrategia, como en los casos anteriores, ser\u00eda ofrecer un producto \u00fanico en el mercado, que irrumpa en la oferta existente para compensar los momentos de desaceleraci\u00f3n. Al ser desarrollos diferentes, arriesgados, las oportunidades estar\u00edan, pues, en manos de los especialistas.<\/p>\n\n\n\n

Fuente: G de Gesti\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ver edici\u00f3n impresa<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Se habla de sobre oferta, del fin del boom, de un menor inter\u00e9s por adquirir propiedades, etc\u00e9tera, pero el mercado no se ha detenido. Conversamos con cuatro protagonistas del sector sobre las estrategias que se mantienen como sin\u00f3nimo de \u00e9xito. 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