{"id":5607,"date":"2017-06-12T14:04:00","date_gmt":"2017-06-12T19:04:00","guid":{"rendered":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/?p=5607"},"modified":"2024-10-17T13:07:11","modified_gmt":"2024-10-17T18:07:11","slug":"un-parque-improbable","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/un-parque-improbable\/","title":{"rendered":"Un Parque Improbable"},"content":{"rendered":"\n

El momento del Parque Industrial de Anc\u00f3n parece haber pasado. Mientras el proyecto impulsado por el gobierno sigue sin avanzar, la industria se ha mudado a otras zonas en las afueras de Lima y el mercado ha encontrado un precario equilibrio. Aun as\u00ed, el gobierno afirma que insistir\u00e1 en la idea.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Lima ya no es la misma que en el 2011. Ese a\u00f1o se debati\u00f3 por primera vez en el congreso la creaci\u00f3n de la \u00abprimera ciudad industrial de Lima Norte\u00bb, en Anc\u00f3n. Por entonces, Lima era una ciudad que asfixiaba a la industria. La presi\u00f3n inmobiliaria para desarrollar proyectos comerciales y de vivienda en zonas industriales tradicionales – como las avenidas Argentina, Colonial y Venezuela – obligaba a las empresas a operar sobre un suelo demasiado caro para sus intereses. La industria necesitaba mudarse pero no encontraba a d\u00f3nde.<\/p>\n\n\n\n

Seis a\u00f1os despu\u00e9s, buena parte de esa mudanza ya se ha producido, pero no a Anc\u00f3n, que sigue siendo un proyecto. A juicio de los expertos, el mercado de terrenos industriales de Lima est\u00e1 hoy en equilibrio, pero con riesgo a saturarse. En esas condiciones, la entrada de una fuerte cantidad de metros cuadrados, como los 4.2  millones que contempla  la primera etapa de  P. I. de Anc\u00f3n, podr\u00eda romper la delicada estabilidad que el a\u00f1o pasado alcanzaron oferta y demanda. Para suerte de los competidores privados – y para preocupaci\u00f3n del sector p\u00fablico -, el P. I de Anc\u00f3n a\u00fan arrastra trabas que retrasan su salida a la venta. La m\u00e1s importante de ellas: encontrar la viabilidad  financiera.<\/p>\n\n\n\n

Cambio de supuesto<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfQu\u00e9 ha pasado entre 2011 y 2017 en el sector inmobiliario industrial? La brecha entre la fuerte demanda y la casi nula oferta alert\u00f3 a grandes inmobiliarias que desarrollaron enormes complejos industriales al este y sur de Lima (Huachipa Este, La Chutana, Indupark, Sector 62 y Macr\u00f3polis). Al cierre del 2016 se hab\u00edan puesto a la venta 8.7 millones de metros cuadrados de terreno industrial, de los cuales se ha vendido s\u00f3lo el 50.3%, seg\u00fan el \u00faltimo reporte de Binswanger Per\u00fa. Quedan, adem\u00e1s, 11.5 millones de metros cuadrados de reserva de tierras para el desarrollo de futuras etapas.<\/p>\n\n\n\n

\u00abHoy el segmento industrial est\u00e1 en equilibrio. Los precios de venta se han quedado en US$120\/m\u00b2 y no han crecido respecto al a\u00f1o pasado. De concretarse la oferta de reserva, las necesidades de tierra industrial de Lima estar\u00edan cubiertas para los siguientes 15 a 20 a\u00f1os\u00bb, explica George Limache, jefe de investigaci\u00f3n de la consultora, Que se mantenga el equilibrio del mercado depender\u00e1 de la velocidad con la que agreguen los nuevos metros cuadrados. Por lo pronto la absorci\u00f3n ya ha bajado de un mill\u00f3n en el 2015 a 720,000 metros cuadrados el a\u00f1o pasado. El \u00edndice de volumen f\u00edsico (IVF) de la producci\u00f3n manufacturera no primaria cay\u00f3 2.3% interanual en el periodo enero-noviembre del a\u00f1o pasado, seg\u00fan el Produce. Todas estas cifras parecen indicar que este no es buen momento para Anc\u00f3n. <\/p>\n\n\n\n

Precios y retrasos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A los problemas del mercado se suman los que arrastra el propio proyecto. El m\u00e1s importante de ellos es la viabilidad financiera. Una fuente vinculada al proceso de consultor\u00eda, que pidi\u00f3 reserva por tratarse de informaci\u00f3n todav\u00eda confidencial, cont\u00f3 a SEMANAecon\u00f3mica que el P. I. de Anc\u00f3n comtemplaba un precio de salida a venta de US$160\/m\u00b2, lo cual resulta poco competitivo para un mercado en el que los precios se han estancado alrededor de los US$120\/m\u00b2.<\/p>\n\n\n\n

Juan Carlos Mathews, viceministro de Mype e Industria del Produce, prefiri\u00f3 no confirmar el precio contemplado en el estudio previo. Sin embargo, as\u00ed asegur\u00f3 que este valor no es definitorio y que ProInversi\u00f3n – que en diciembre recib\u00edo el encargo de promocionar el proyecto – debe reducirlo como parte de su evaluaci\u00f3n financiera. Ello si se pretende competir nos s\u00f3lo en el mercado local, sino \u00aba nivel regional, donde se encuentra hubs <\/em>industriales por debajo de los US$60\/m\u00b2\u00bb, advirti\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, Mathews acepta que la reducci\u00f3n del precio que pueda hacer ProInversi\u00f3n es limitada, debido a la inversi\u00f3n que requiere el terreno en infraestructura de saneamiento, energ\u00eda y conectividad (el proyecto es en una alianza p\u00fablico-privada en la que el aporte del Estado  es el terreno, de su propiedad, y la del privado es la habilitaci\u00f3n del mismo).<\/p>\n\n\n\n

\u00abUna de las ventajas que presupon\u00eda la creaci\u00f3n del P. I. de Anc\u00f3n era su ubicaci\u00f3n, m\u00e1s cercana al puerto que Lur\u00edn o Chilca. Sin embargo, en la pr\u00e1ctica, la conectividad por la Panamericana Norte no es buena\u00bb, indic\u00f3 Limache.<\/p>\n\n\n\n

Mathews reconoce que la rentabilidad de Anc\u00f3n – seg\u00fan lo contemplado en los estudios preliminares – ser\u00eda m\u00e1s baja que la de otros complejos que tambi\u00e9n est\u00e1n contemplados en el Sistema Nacional de Parques Nacionales creado durante el gobierno de Ollanta Humala, como los de Paita, Ilo o la Libertad. Con todo, recalca que este gobierno no le resta importancia a los parques industriales.<\/p>\n\n\n\n

El exministro de la Producci\u00f3n Piero Ghezzi dijo en el 2015 que la construcci\u00f3n del P. I. de Anc\u00f3n comenzar\u00e1 en el 2016. Hoy el calendario de ProInversi\u00f3n indica que el proyecto reci\u00e9n se adjudicar\u00eda en el 2017. Seg\u00fan Mathews, este retraso lo explican los otros dos lastres importantes que carga el proyecto: la limpieza de material militar que requiere el terreno, que fue un campo de pr\u00e1cticas de batalla de blindados del Ej\u00e9rcito; y los cambios de zonificaci\u00f3n que han encontrado \u00abalguna resistencia en la municipalidad de Lima\u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Los supuestos de mercado sobre los que se pens\u00f3 \u00abla primera ciudad industrial de Lima Norte\u00bb han cambiado dr\u00e1sticamente, y el P.I. de Anc\u00f3n tendr\u00eda que buscar c\u00f3mo hacerse competitivo en el nuevo contexto. Aunque Mathews asegura que el proyecto s\u00ed va, su panorama hoy es sumamente complicado.<\/p>\n\n\n\n

Fuente: Suplemento Semana Econ\u00f3mica<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Ver edici\u00f3n impresa<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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