{"id":5627,"date":"2017-10-19T16:51:00","date_gmt":"2017-10-19T21:51:00","guid":{"rendered":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/?p=5627"},"modified":"2024-10-17T12:58:02","modified_gmt":"2024-10-17T17:58:02","slug":"el-reinado-de-los-mixtos","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/el-reinado-de-los-mixtos\/","title":{"rendered":"El reinado de los mixtos"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>En un mercado de terrenos caros y rentabilidades acotadas, el desarrollo de proyectos que combinan varios giros de negocio se ha consolidado como tendencia. Su evoluci\u00f3n implicar\u00e1 combinaciones cada vez m\u00e1s variadas.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Los proyectos de uso mixto ya dominan la escena inmobiliaria lime\u00f1a. El motivo: son la mejor forma de diluir el alto costo del suelo, cuyo valor aument\u00f3 exponencialmente en los \u00faltimos a\u00f1os de la mano de un crecimiento acelerado del mercado. La tendencia hacia los mixtos, que esta revista advirti\u00f3 desde el 2009 (ver Edificios de uso mixto: una nueva generaci\u00f3n de proyectos en semanaeconomica.com), tuvo un ligero bache entre el 2011 y el 2015, cuando las rentabilidades exorbitantes llamaban a la especulaci\u00f3n en el desarrollo monotem\u00e1tico de oficinas (y, en menor medida, de viviendas). Sin embargo, hoy que el mercado inmobiliario se encamina a cerrar su tercer a\u00f1o de desaceleraci\u00f3n, los espacios mixtos han recuperado protagonismo.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Dominio en el A<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En los a\u00f1os sesenta y setenta, Lima vio nacer sus primeros proyectos mixtos. Dos ejemplos emblem\u00e1ticos son el Edificio Pac\u00edfico en Miraflores, con un cine y un caf\u00e9 en su planta baja, y el centro comercial Camino Real, con tres torres de oficinas. Fueron, no obstante, ejemplos aislados, pues en el 2006 todos los proyectos que se construyeron fueron monotem\u00e1ticos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Reci\u00e9n a partir del 2007 los mixtos empezaron a tomar vuelo como tendencia. Ya en el 2011, el 76% (13 de 17) de los proyectos entregados fue mixto, seg\u00fan cifras de Binswanger (que excluyen el segmento residencial). En el 2012, sin embargo, el panorama cambi\u00f3. Esto deriv\u00f3 en que en el 2015 apenas el 38% (14 de 37) de los proyectos tuviera m\u00e1s de un prop\u00f3sito. \u201cSe preve\u00eda que la tendencia de formatos mixtos se impondr\u00eda, como ha venido ocurriendo en otros pa\u00edses, pero varios proyectos priorizaron las oficinas porque se estimada que tendr\u00edan m\u00e1s demanda\u201d, explica Jos\u00e9 Orrego, director de Metr\u00f3polis Oficina de Arquitectura.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El problema es que desde el 2015 la vacancia de oficinas prime ha venido creciendo sostenidamente, hasta 26.72% en el 2017. El mercado, entonces, volvi\u00f3 a mirar a los mixtos como f\u00f3rmula de \u00e9xito. As\u00ed, este a\u00f1o cerrar\u00e1 con 72% (18 de 25) de proyectos mixtos y, entre los que est\u00e1n pronosticados a entregarse el pr\u00f3ximo a\u00f1o, el 82% (14 de 17) es mixto. Esta tendencia destaca incluso m\u00e1s en el segmento A, donde el 2017 cerrar\u00e1 con el 82% de proyectos (11 de 13) mixtos, y en el 2018, los cinco proyectos por ahora previstos por Binswanger ser\u00e1n todos mixtos. En el B, en cambio, el 58% (7 de 12) de los proyectos de este a\u00f1o ser\u00e1 mixto, mientras que para el pr\u00f3ximo a\u00f1o se espera que un 75% lo sea (9 de 12). \u201cLos terrenos B suelen ser de un tama\u00f1o menor que limita su explotaci\u00f3n para varios usos, o se ubican en zonas donde hay limitaciones de altura o permisos\u201d, explica George Limache, jefe de investigaci\u00f3n de Binswanger Per\u00fa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Nuevas combinaciones<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Son varios los ejemplos de proyectos mixtos construidos en los a\u00f1os recientes. Algunos son: el Panorama Plaza del Grupo Lander, Cronos de Centenario o el strip center de Urbanova, en el cruce de las avenidas Paseo de la Rep\u00fablica y 28 de julio (el Grupo Breca tambi\u00e9n ha aprovechado muy bien el potencial mixto de sus terrenos en Las Begonias, en San Isidro). Adem\u00e1s, inmobiliarias como Armando Paredes (SE 1540), Edifi ca (SE 1558) o TyC (SE 1520) han detallado recientemente a SEMANAecon\u00f3mica sus planes de ingreso al rubro.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00bfQu\u00e9 explica el \u00e9xito de este tipo de proyectos? Que son la mejor manera de rentabilizar el alto costo de la tierra, seg\u00fan Limache, debido la capacidad de los usos m\u00faltiples de complementarse. Por ejemplo, esta revista ya explicaba en el 2011 que un edificio de oficinas asegura el flujo para los locales retail, que a su vez pagan un precio por metro cuadrado superior por estar al nivel de la calle (SE 1264). \u201cOficinas con hotel tambi\u00e9n son ampliamente compatibles, porque muchas veces las empresas necesitan alojar a sus ejecutivos extranjeros, o utilizan los servicios de los hoteles corporativos\u201d, explica Miguel Deustua, gerente de finanzas de TyC, que desarrolla dos proyectos de este tipo en Lima por US$50 millones. Otra ventaja de la combinaci\u00f3n con un hotel es que la inmobiliaria mantiene la propiedad del activo y asegura un flujo de dinero en el tiempo, explica Deustua. La misma l\u00f3gica aplica para los edificios de vivienda que implementan sus plantas bajas con oficinas para renta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Pero las combinaciones se perfilan para ser cada vez m\u00e1s variadas. Orrego llama a esto \u201cmixtos de segunda generaci\u00f3n\u201d, que combinar\u00e1n retail con torres de consultorios m\u00e9dicos o de aulas para instituciones educativas. El arquitecto detall\u00f3 que el a\u00f1o pasado su estudio ten\u00eda en cartera seis proyectos de este tipo (SE 1521). Otra combinaci\u00f3n innovadora es la del edificio Los Faisanes en Chorrillos, que mezcla oficinas con almacenes industriales.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Beneficio urban\u00edstico<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La combinaci\u00f3n de usos del suelo ser\u00e1 \u2014 junto a la densificaci\u00f3n (SE 1552)\u2014 una de las tendencias que dominar\u00e1 el nuevo ciclo inmobiliario. Ambas tienen efectos positivos en el ordenamiento urbano. En el caso del uso mixto, que el comercio, el lugar de trabajo y la vivienda est\u00e9n en un rango caminable \u201creduce la necesidad de usar el auto y descongestiona la ciudad\u201d, explica el urbanista Angus Laurie.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El predominio de los mixtos ya es una realidad en ciudades de la regi\u00f3n, como en Santiago de Chile, con su emblem\u00e1tico Costanera Center, o La Paz, en donde todos los edificios de vivienda de la avenida Arce tienen espacios comerciales en su primer piso, y ambientes para oficinas y consultorios en sus plantas bajas. Las fuentes coinciden en que en Lima todav\u00eda hay una fuerte aversi\u00f3n a combinar los edificios de vivienda con negocios comerciales por un \u201cmal entendido concepto de residencialidad\u201d. Sin embargo, en un mercado inmobiliario que transita hacia la madurez (SE 1521), el camino de los mixtos resulta inevitable para Lima<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Fuente: Suplemento Semana Econ\u00f3mica&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"http:\/\/www.cbb.com.pe\/wp-content\/uploads\/2017\/10\/pag-24-a-26.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">Ver edici\u00f3n impresa<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>En un mercado de terrenos caros y rentabilidades acotadas, el desarrollo de proyectos que combinan varios giros de negocio se ha consolidado como tendencia. Su evoluci\u00f3n implicar\u00e1 combinaciones cada vez m\u00e1s variadas. Los proyectos de uso mixto ya dominan la escena inmobiliaria lime\u00f1a. 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