{"id":5800,"date":"2020-10-05T16:05:00","date_gmt":"2020-10-05T21:05:00","guid":{"rendered":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/?p=5800"},"modified":"2024-10-17T16:29:44","modified_gmt":"2024-10-17T21:29:44","slug":"un-formato-mas-pequeno-la-recomposicion-del-mercado-de-oficinas-apunta-a-la-clase-b-y-boutique","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/un-formato-mas-pequeno-la-recomposicion-del-mercado-de-oficinas-apunta-a-la-clase-b-y-boutique\/","title":{"rendered":"UN FORMATO M\u00c1S PEQUE\u00d1O La recomposici\u00f3n del mercado de oficinas apunta a la clase B y boutique"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong><em>escrito por: Israel Lozano Gir\u00f3n<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>Inmobiliario. Sufrieron desocupaciones durante la crisis, pero se perfilan como una opci\u00f3n ante la nueva demanda de las empresas por menores espacios.<\/em><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El trabajo diario de oficina, las conversaciones ocasionales durante el \u201ccorte para el caf\u00e9\u201d y todas esas reuniones en el sal\u00f3n del directorio constituyen aquella normalidad que a\u00fan no volver\u00e1. Las empresas, con la mayor parte de su equipo trabajando desde casa, eval\u00faan diariamente su necesidad real por espacios y est\u00e1n atentas a todas sus opciones.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Este cambio en la demanda es para las inmobiliarias la se\u00f1al de una inminente transformaci\u00f3n en el mercado de oficinas que, al asentarse, motivar\u00eda una nueva recomposici\u00f3n de la oferta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u201cLa necesidad de metros cuadrados, naturalmente, ser\u00e1 menor en la mayor\u00eda de segmentos inmobiliarios como el retail o industrial, pero el que tendr\u00e1 una reconfiguraci\u00f3n m\u00e1s dr\u00e1stica es el de oficinas\u201d, sostiene George Limache, jefe de investigaci\u00f3n de la consultora Binswanger.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Las grandes corporaciones, que habitualmente hasta antes de la pandemia tomaban edificios completos de oficinas en la capital, ya comenzaron a reorganizar sus espacios. Durante el segundo trimestre de este a\u00f1o, se desocuparon total o parcialmente 30 oficinas clase A de las cuales 18 fueron desocupaciones totales de empresas que decidieron consolidarse en otra sede, tal como inform\u00f3&nbsp;<strong>D\u00eda 1<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es as\u00ed que los formatos de clase B y boutique, que ofrecen espacios de menor metraje, se posicionan como una de las alternativas m\u00e1s apropiadas para la nueva normalidad. Se trata, adem\u00e1s, de un formato que sin tener un alto stock, est\u00e1 m\u00e1s atomizado en la capital.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Caracter\u00edsticas<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Diferencias entre los formatos<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>1_Oficina clase A o Prime<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Espacios de 250 a 500 metros cuadrados. Plantas completas con pocas divisiones y con \u00e1reas comunes como comedor, directorios, \u00e1rea de pago a proveedores entre otros.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>2_ Oficinas clase B o Subprime<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Espacios de 50 200 metros cuadrados. Por lo general, edificios con 10 a\u00f1os de antig\u00fcedad. Puede no tener \u00e1reas comunes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>3_Oficinas boutique<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Espacios de menor de menos de 20 a 80 metros cuadrados. Con implementaciones (pisos laminados, cer\u00e1mica, entre otros).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>4_ B planta grande<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Espacios mayores a los 500 metros cuadrados. No destinados necesariamente al uso corporativo, sino tambi\u00e9n comercial.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>228 Edificios tipo B, boutique y planta baja en Lima<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En dichos proyectos est\u00e1 repartido el total de stock de este tipo de oficinas de menor tama\u00f1o en la capital.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>19.41 % Tasa de vacancia de las oficinas clase B<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Resultado corresponde a los meses entre enero y septiembre de este a\u00f1o, seg\u00fan datos de Binswanger.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>EL MERCADO<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Son siete los ejes en los que se distribuye la oferta de oficinas clase A en la capital; pero para el caso de las clase B, hablamos de 19.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Callao, el Centro Hist\u00f3rico de Lima y Los Olivos son espacios donde existe oferta desarrollada por las inmobiliarias. Hablamos de espacios que, hasta antes de la pandemia, atend\u00edan principalmente a empresas de menor tama\u00f1o y trabajadores independientes. \u201cEmpresas de ingenier\u00eda, estudios contables, de marketing, publicidad, rubro log\u00edstico\u201d, seg\u00fan explica Max Medina, analista de mercado de Binswanger.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Naturalmente, con el estado de emergencia, tambi\u00e9n ha visto una ca\u00edda en sus ocupaciones.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Los datos de Binswanger demuestran que, entre enero y septiembre, se desocuparon 50.005 metros cuadrados de oficinas, mientras que solo se ocuparon 11.301 metros cuadrados \u2013principalmente en los meses de enero a marzo\u2013; &nbsp;lo que arroja una demanda efectiva negativa de 38.704 metros cuadrados.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La vacancia del stock, que al cuarto trimestre del 2019 era de 15,24%, a septiembre de este a\u00f1o se elev\u00f3 hasta un 19,47%. Con ello, tambi\u00e9n se redujeron las tarifas de alquiler promedio en un 5,2%.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No obstante, a an\u00e1lisis de la consultora, este segmento podr\u00eda acomodarse ante la nueva demanda de espacios que requieren las empresas en el mediano plazo. Mientras que una oficina clase A tiene una extensi\u00f3n de 250 a 500 metros cuadrados. Una oficina clase B tiene una extensi\u00f3n que va de 50 a 200 metros cuadrados, lo que podr\u00eda garantizar una recepci\u00f3n y espacios de oficina para una empresa.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><br><strong>LA TRANSFORMACI\u00d3N<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Seg\u00fan el gerente general de Granadero Inmobiliaria, Miguel Deustua, la pandemia reforzar\u00e1 aquella transformaci\u00f3n de la oferta que, antes de la emergencia sanitaria, era lenta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u201cLa demanda por menores tama\u00f1os de oficinas ya era importante y entendimos que el mercado necesitaba otras soluciones. Fue as\u00ed que hicimos las modificaciones municipales de las \u00e1reas que inicialmente iban a ser para una sola oficina y las fraccionamos para ofrecer espacios m\u00e1s peque\u00f1os de 60 a 70 metros cuadrados\u201d, comenta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Con ello, explica Deustua, Granadero se prepara para atender aquellas empresas de menor tama\u00f1o ofreciendo un menor ticket de venta en eje tradicionalmente corporativos y tambi\u00e9n a la necesidad de aquellas empresas corporativas que ahora no requerir\u00e1n grandes metros cuadrados.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>OFICINAS BOUTIQUE<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Otro formato de menor tama\u00f1o que se est\u00e1 desarrollando en el mercado es el de las oficinas boutique. Se trata de oficinas de un tama\u00f1o incluso a\u00fan menor que las clase B.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Rodrigo Valdez, jefe comercial de Soho Inmobiliaria, explica las principales caracter\u00edsticas de estos espacios: \u201cSon espacios son formatos muy peque\u00f1os, de 20 de 80 metros cuadrados con mucha eficacia del \u00e1rea\u201d.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Estos espacios, seg\u00fan comenta, suelen ser destinados a la atenci\u00f3n m\u00e9dica de todos los rubros, puesto que son requeridos por aquellos profesionales m\u00e9dicos que deciden abrir su propio consultorio.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sin embargo, tambi\u00e9n son tomados para servicios de asesor\u00eda legal y contable, estudios audiovisuales y de marketing, entre otros. Valdez advierte que el stock de este tipo de oficinas que Soho ha desarrollado desde hace m\u00e1s de 10 a\u00f1os no ha sufrido una fuerte desocupaci\u00f3n de metraje durante la cuarentena. \u201cIncluso vendimos 2 unidades durante la pandemia. Al ser ticket peque\u00f1os, tambi\u00e9n resultan atractivos para aquellos que tienen la necesidad de invertir\u201d, indica.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Otro jugador en el mercado de oficinas Boutique es Marcan Inmobiliaria. Rodrigo Mart\u00ednez, gerente general de la empresa, comenta que el 75% de uno de sus proyectos inmobiliario para ese tipo de oficina se encuentra ocupado por consultorios m\u00e9dicos. \u201cEs una oportunidad para desarrollar proyectos en importantes puntos de la ciudad\u201d, asevera.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Mart\u00ednez comenta, por ejemplo, que durante los \u00faltimos meses se han registrado empresas que han migrado a este tipo de formatos m\u00e1s peque\u00f1os.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u201cEmpresas de log\u00edstica de transporte y un estudio de abogados, por ejemplo, est\u00e1n mud\u00e1ndose a oficinas m\u00e1s peque\u00f1as. Creemos que con la pandemia se empiezan abrir posibilidades para continuar desarrollando este tipo de producto\u201d, agrega.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><br><strong>Coworking: Integraci\u00f3n y no competencia<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Opiniones. Servicios, ubicaci\u00f3n y prop\u00f3sitos diferenciados har\u00edan que las oficinas tipo B no sea necesariamente sustitutos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El otro gran jugador en el mercado de las oficinas son los edificios coworking, donde las empresas alquilan espacios para sus trabajadores dentro de oficinas flexibles.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Sin embargo, en opini\u00f3n de los entrevistados, no resulta una competencia cercana para el rubro oficinas tipo B. Desde Soho Inmobiliaria, Rodrigo Valdez considera que son sus caracter\u00edsticas las que le permiten atender a mercados diferentes.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u201cEl tema de ocupar una oficina como tal tiene ciertas caracter\u00edsticas que lo hacen un producto diferencial. Una de las principales consideraciones ah\u00ed es la privacidad\u201d, comenta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Valdez reconoce que, cuando ingres\u00f3 al pa\u00eds, dicho formato capt\u00f3 a un grupo importante de empresas peque\u00f1as; pero otro cliente muy arraigado en la oferta de oficinas clase B y boutique es aquel que desea invertir en el rubro inmobiliario.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por su parte, Max Medina, analista de mercado de Binswanger, explica qu\u00e9 otro punto fundamental radica en la ubicaci\u00f3n. \u201cEn Miraflores, San Isidro empresarial y Surco cercano al Derby, donde s\u00ed existe el formato \u2018coworking\u2019, las empresas se eval\u00faan entre ello o un formato clase B y a veces se decantan por el primero. Pero vemos que en otros ejes corporativos todav\u00eda no llega el coworking y ah\u00ed es donde una oficina clase B o boutique atienden esa demanda y compite m\u00e1s con la clase A\u201d, se\u00f1ala.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cabe precisar que cerca del 51% de la oferta de oficinas coworking que existen en la capital se encuentra en el distrito de San Isidro.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">A su turno, George Limache, jefe de investigaci\u00f3n de Binswanger, explica que la ventaja del \u2018coworking\u2019 se encuentra en la flexibilidad a las necesidades de la empresa, adem\u00e1s de que garantiza servicios implementados tales como Internet, telefon\u00eda entre otros.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u201cSin embargo, el alto costo que aplican por metro cuadrado hace tambi\u00e9n que lo eval\u00faes. Pensemos que no todos quieren necesariamente los servicios, sino s\u00f3lo el espacio. Todo depende del perfil del p\u00fablico al cual va dirigido\u201d, comenta.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Finalmente, Limache opina que no es muy alejado de la realidad pensar que los servicios podr\u00edan complementarse bajo el nuevo escenario de necesidades que nacieron con la pandemia.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u201cPodr\u00eda suceder, por ejemplo, que una empresa decida mantener un trabajo parcial en casa, otros en un coworking y si se requiere una reuni\u00f3n de equipo podr\u00edamos migrar al espacio de oficina clase B que pueda tener la empresa\u201d, indica.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Fuente: Dia 1<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"http:\/\/elcomercio.peruquiosco.pe\/m\/dia-1\/20201005\">Ver versi\u00f3n digital<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>escrito por: Israel Lozano Gir\u00f3n Inmobiliario. 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