{"id":6267,"date":"2025-02-06T15:18:58","date_gmt":"2025-02-06T20:18:58","guid":{"rendered":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/?p=6267"},"modified":"2025-02-13T10:51:30","modified_gmt":"2025-02-13T15:51:30","slug":"puerto-de-chancay-un-iman-que-atraera-nuevos-jugadores-en-mercado-de-almacenes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/puerto-de-chancay-un-iman-que-atraera-nuevos-jugadores-en-mercado-de-almacenes\/","title":{"rendered":"Puerto de Chancay: un im\u00e1n que atraer\u00e1 nuevos jugadores en mercado de almacenes"},"content":{"rendered":"\n

El \u00faltimo informe de la consultora Binswanger destaca al puerto de Chancay como un factor en el impulso del sector log\u00edstico.<\/em><\/p>\n\n\n

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\"\"<\/figure>\n<\/div>\n\n\n
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El mercado de almacenes sigue en expansi\u00f3n, generando nuevas oportunidades que est\u00e1n atrayendo el inter\u00e9s de nuevos jugadores. Seg\u00fan el \u00faltimo informe de la consultora Binswanger<\/a>, este dinamismo se debe al crecimiento sostenido del sector log\u00edstico. Juan Ruiz, jefe de investigaci\u00f3n de la consultora, destac\u00f3 que en el \u00faltimo a\u00f1o se construyeron 108,000 metros cuadrados (m2<\/sup>) de almacenes log\u00edsticos: 96,000 m2<\/sup> corresponden a espacios de clase A y 12,000 m2<\/sup> a clase B. \u00bfQu\u00e9 est\u00e1 generando la atenci\u00f3n de nuevos inversionistas?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El 56% de las entregas realizadas el a\u00f1o pasado se concentr\u00f3 en Lur\u00edn, seguido de Villa El Salvador (23%) y el Callao (185). En cuanto a los almacenes de Clase A, en el primer semestre de 2024 se entregaron 96,000 m2<\/sup>. \u00abEn la segunda mitad del a\u00f1o, casi no hubo nuevas entregas debido a una sobreoferta generada. Sin embargo, la demanda ha seguido absorbiendo estos espacios, lo que ha permitido que el excedente se diluya en los \u00faltimos seis meses\u00bb, explic\u00f3. <\/strong>M\u00e1s del 80% de las construcciones se concentraron principalmente en Lima Sur, que incluye Lur\u00edn y Villa El Salvador (VES).<\/p>\n\n\n\n

Los proyectos con mayor cantidad de metros cuadrados entregados fueron Megacentro Industrial Sur, Aldea Log\u00edstica y Parque Log\u00edstico Lima Sur. \u00abEl eje Callao-Ventanilla se consolid\u00f3 como la tercera zona con mayor crecimiento en oferta, destacando la primera fase del Parque Log\u00edstico Callao, que agreg\u00f3 15,500 m2<\/sup>. La alta demanada agot\u00f3 la disponibilidad de este espacio log\u00edstico de Latam Logistic por lo que ya est\u00e1n planificando las siguientes dos etapas. Debido a la magnitud del proyecto y los tiempos de ejecuci\u00f3n, estas fases podr\u00edan estar listas entre 2026 y 2027″, indic\u00f3 Ruiz.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El a\u00f1o pasado, la demanda efectiva de almacenes clase A alcanz\u00f3 los 87,550 m2<\/sup>, lo que, junto con las nuevas entregas, elev\u00f3 la tasa de vacancia a 5.65% (equivalente a 56,450 m2 disponibles) en comparaci\u00f3n con 2023. Pese a este ligero aumento, para el experto esta tasa de vacancia sigue en niveles saludables. No obstante, la demanda efectiva cay\u00f3 un 18% debido a la menor disponibilidad de espacios para expansi\u00f3n en zonas como Villa El Salvador y a las expectativas generadas por el crecimiento del Callao y Lima Norte tras la inauguraci\u00f3n del Puerto de Chancay.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Un caso particular es Villa El Salvador, donde la escasez de terrenos dificulta el desarrollo de nuevos proyectos. Aldea Log\u00edstica, uno de los principales operadores en esta zona, enfrenta limitaciones para ampliar su capacidad. \u00abHace un par de a\u00f1os constru\u00edan entre 30,000 m2<\/sup> y 50,000 m2<\/sup> anuales, pero en el \u00faltimo a\u00f1o solo entregaron 25,000 m2<\/sup>. Es poco probable que en 2025 sumen nuevos metros cuadrados, por lo que han comenzado a enfocarse en provincias como Piura y Arequipa\u00bb, detall\u00f3 Ruiz.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Los sectores m\u00e1s din\u00e1micos fueron las comercializadoras, con un 49% de las ocupaciones, principalmente en materiales de construcci\u00f3n, farmacias y alimentos. A continuaci\u00f3n, se ubicaron la industria alimentaria y la log\u00edstica, con el 26% y el 10%, respectivamente. En promedio, las empresas ocuparon \u00e1reas cercanas a 5,500 m2<\/sup>, con colocaciones que variaron entre 1,000 m2<\/sup> y 20,000 m2<\/sup> durante el 2024.<\/p>\n\n\n\n

Lo que espera para 2025<\/h5>\n\n\n\n

En el segmento de almacenes de Clase A, Lur\u00edn concentra acutalmente toda la oferta disponible entre los cuatro principales ejes log\u00edsticos (Lur\u00edn, Huachipa, Villa El Salvador y Callao-Ventanilla). La zona cuenta con 56,450 m2<\/sup> distribuidos en cinco condominios log\u00edsticos, con una renta promedio de lista de US$ 6.50\/m2<\/sup>. \u00abSe espera que la vacancia en Lur\u00edn contin\u00fae reduci\u00e9ndose, impulsada por entregas m\u00e1s conservadoras en el primer semestre y por ser el eje con mayor demanda en el mercado\u00bb, se\u00f1al\u00f3 Juan Ruiz, jefe de investigaci\u00f3n de Binswanger.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El especialista advirti\u00f3 que, aunque los dem\u00e1s ejes no cuentan con disponibilidad inmediata, la mayor\u00eda proyecta expansiones a corto plaza. Actualmente, las tarifas de lista en estas zonas var\u00edan entre US$ 6.50\/m2<\/sup> y US$ 7.55\/m2<\/sup>, seg\u00fan la ubicaci\u00f3n y el nivel de infraestructura de cada proyecto. En concreto, m\u00e1s de 70,000 m2<\/sup> de almacenes est\u00e1n en construcci\u00f3n y estar\u00e1n disponibles en el primer semestre de 2025, con proyectos como ADN Parque Log\u00edstico, Sim\u00e9trica Almacenes y Almacenes Central Huachipa liderando la oferta.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfCu\u00e1les ser\u00e1n las zonas de mayor crecimiento? El experto destac\u00f3 a Lur\u00edn y Callao-Ventanilla, donde se espera que ingresen entre 100,000 m2<\/sup> y 140,000 m2<\/sup> de nuevos espacios log\u00edsticos a lo largo de 2025. Estas entregas podr\u00edan elevar la tasa de vacancia entre 3 y 4 puntos porcentuales, situ\u00e1ndola entre 8% y 9%. \u00abEste a\u00f1o posiblemente termine con m\u00e1s construcciones que en 2024. No anticipamos una sobreoferta. Los principales promotores de nuevos espacios ser\u00e1n Lur\u00edn, Callao-Ventanilla y, en menor medida, Huachipa, cuyo ritmo de crecimiento oscila entre 10,000 y 15,000 m2<\/sup>, por debajo de los otros dos ejes\u00bb, precis\u00f3 el especialista.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Los sectores log\u00edsticos, la comercializaci\u00f3n de materiales de construcci\u00f3n, alimentos, farmac\u00e9uticos y agroindustriales seguir\u00e1n liderando la absorci\u00f3n de estos espacios.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a las tarifas, Binswanger prev\u00e9 un ligero incremento en los precios de lista para almacenes Clase A, con una renta promedio estimada entre US$ 6.90\/m2<\/sup> y US$ 7.00\/m2<\/sup>. \u00abCon el aumento de oferta, se espera un ajuste de hasta US$ 0.20 por metro cuadrado. A mediano plazo, las tarifas deber\u00edan estabilizarse debido a la alta demanda y el ingreso de nuevos proyectos\u00bb, concluy\u00f3 Ruiz.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Estabilidad en tarifas: Almacenes clase B<\/h5>\n\n\n\n

Durante el segundo semestre de 2024, se sumaron 4,000 m2<\/sup> adicionales de almacenes clase B, alcanzando un total de 12,000 m2<\/sup> entregados en el a\u00f1o. Megacentro y Monte Azul, ubicados en Lur\u00edn y N\u00e9stor Gambetta, respectivamente, fueron los principales proyectos en este segmento, seg\u00fan Binswanger.<\/p>\n\n\n\n

La demanda por estos espacios, explic\u00f3 Juan Ruiz, mostr\u00f3 un notable crecimiento en el segundo semestre, lo que impuls\u00f3 la tasa de vacancia al 8.17%. Este aumento se atribuy\u00f3 principalmente a las campa\u00f1as estacionales como Navidad y el inicio del a\u00f1o escolar, que generaron un mayor alquiler temporal de espacios, as\u00ed como a una pol\u00edtica tarifaria m\u00e1s flexible. \u00abEn los almacenes clase A los contratos son a largo plazo, entre 3 y 5 a\u00f1os, mientras que en los clase B hay dispinibilidad inmediata. En 2024, hubo una gran disponibilidad en este segmento. Los almacenes clase B son, en su mayor\u00eda, alquilados temporalmente. En Lur\u00edn es donde se registran las myores ocupaciones, ya que es la zona con m\u00e1s construcci\u00f3n\u00bb, dijo.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Las tarifas de lista promedio para los almacenes clase B se mantuvieron estables en US$ 5.48\/m2<\/sup> y US$ 7.30\/m2<\/sup>, debido a su ubicaci\u00f3n estrat\u00e9gica y mayor exposici\u00f3n comercial. En cuanto a los m\u00e1rgenes de negociaci\u00f3n, estos se sitauron entre un 5% y un 10%, aunque lagunos poryectos con alta disponibilidad llegaron a registrar m\u00e1rgenes superiores al 20%.<\/p>\n\n\n\n

Para 2025, no se anticipan cambios en las tarifas a corto plazo en estos almacenes. \u00abEn el eje Callao-Ventanilla las tarifas se asemejan a las de los almacenes clase A, ya que esta zona tiene un componente comercial que la hace una ubicaci\u00f3n atractiva\u00bb, a\u00f1adi\u00f3.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nuevos jugadores del mercado de almacenes:<\/h5>\n\n\n\n

\u00bfSe espera nuevos jugadores en el emrcado? Al respecto, Ruiz consider\u00f3 que hasta tres nuevos jugadores podr\u00edan ingresar al mercado de almacenes en Per\u00fa, con al menos uno o dos concretando su incursi\u00f3n hacia finales de este a\u00f1o. El puerto de Chancay ha sido un factor para impulsar esta expectativa, ya que algunas empresas con operaciones en el sur incluso eval\u00faan expandirse hacia el norte del pa\u00eds, asever\u00f3. \u00abHay mucha expectativa sobre el puerto de Chancay, por lo que est\u00e1n viendo c\u00f3mo se mueven las fichas\u00bb, acot\u00f3.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Entre los interesados en ingresar a este mercado se encuentran inversionistas peruanos, incluyendo inmobiliarias vinculadas al sector industrial, que hasta ahor ano han desarrollado este tipo de infraestructura. De concretarse, Ruiz precis\u00f3 que esto dar\u00eda origen a una nueva rama de negocio dentro del sector inmobiliario industrial rentista entre 2025 y 2026. \u00abSer\u00e1n inmobiliarias industriales rentistas las que ingresen al mercado\u00bb, precis\u00f3.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00bfImpacto del factor electoral en el mercado? Ante la proximidad de un a\u00f1o electoral, el especialista se\u00f1al\u00f3 que el mercado de almacenes es resiliente. \u00abEs posible que algunas expansiones se retrasen, pero eso podr\u00eda observarse hacia finales de 2025. Sin embargo, es demasiado pronto para determinarlo con certeza\u00bb, explic\u00f3.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Fuente: Gesti\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

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El \u00faltimo informe de la consultora Binswanger destaca al puerto de Chancay como un factor en el impulso del sector log\u00edstico. El mercado de almacenes sigue en expansi\u00f3n, generando nuevas oportunidades que est\u00e1n atrayendo el inter\u00e9s de nuevos jugadores. 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