{"id":6681,"date":"2026-01-08T15:22:23","date_gmt":"2026-01-08T20:22:23","guid":{"rendered":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/?p=6681"},"modified":"2026-01-09T11:16:36","modified_gmt":"2026-01-09T16:16:36","slug":"mercado-industrial-lima-sur-ves-se-satura-y-emergen-nuevos-ejes","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/mercado-industrial-lima-sur-ves-se-satura-y-emergen-nuevos-ejes\/","title":{"rendered":"VES casi al tope para albergar locales industriales y almacenes"},"content":{"rendered":"\n

Binswanger analiza el comportamiento del mercado de terrenos y locales industriales con proyecci\u00f3n hacia 2026 y evidencia que dos corredores empiezan a cobrar protagonsimo. \u00bfA qu\u00e9 se debe?<\/p>\n\n\n

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\u00bfQu\u00e9 tendencias marcar\u00e1n el desempe\u00f1o del mercado de terrenos y locales stand alone durante el 2026? El \u00faltimo reporte<\/a> de Binswanger ofrece una lectura del mercado con la mirada puesta en 2026<\/strong> y permite identificar c\u00f3mo, ante la falta de espacio en algunos corredores tradicionales, comienzan a ganar protagonismo otros ejes en desarrollo.<\/p>\n\n\n\n

Juan Ruiz, jefe de Estudios e Investigaci\u00f3n de Binswanger, explic\u00f3 que Lima concentra cerca de 19 millones de metros cuadrados<\/strong> (m2<\/sup>) de locales industriales y almacenes<\/strong>, considerando tanto formatos stand alone como almacenes en condominio. Este stock se distribuye en 14 ejes industriales<\/strong>, ubicados dentro del casco urbano y con un crecimiento limitado por la escasez dentro del casco urbano y con un crecimiento limitado por la escasez de suelo; y los ejes en desarrollo, situados en la periferia, donde hoy se concentra la expansi\u00f3n industrial.<\/p>\n\n\n\n

Esta din\u00e1mica se refleja claramente en la demanda. Seg\u00fan detall\u00f3, en los \u00faltimos a\u00f1os el 77% de las operaciones se ha orientado hacia zonas en desarrollo.<\/strong> Dentro de este grupo, Lur\u00edn se mantiene como el principal polo de crecimiento, liderando la construcci\u00f3n de nuevos almacenes en la \u00faltima d\u00e9cada y concentrando alrededor del 31% del mercado.<\/p>\n\n\n\n

En contraste, uno de los ejes tradicionales comienza a mostrar se\u00f1ales claras de saturaci\u00f3n de cara al 2026: Villa El Salvador (VES). El experto se\u00f1al\u00f3 que la disponibilidad de terrenos en esta zona se ha reducido progresivamente, sobre todo en las principales avenidas. \u00abLos terrenos que hoy quedan ya no est\u00e1n en avenidas como El Sol, sino en ubicaciones secundarias\u00bb, previsi\u00f3.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Esta menor oferta de suelo est\u00e1 generando presi\u00f3n al alza tanto en las rentas como en los precios de venta de terrenos y locales industriales. En ese sentido, advirti\u00f3 que hacia los pr\u00f3ximos a\u00f1os -incluidos 2026- corredores como Villa El Salvador y, eventualmente, Lur\u00edn, mostrar\u00e1n una tendencia de crecimiento en precios y tarifas.<\/strong> Se tratar\u00eda de incrementos moderados, generalmente en un rango de entre 2% y 3% anual.<\/p>\n\n\n\n

Distribuci\u00f3n de la b\u00fasqueda de inmuebles industriales en Lima<\/h5>\n\n\n
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En el caso espec\u00edfico de Villa El Salvador, el ajuste podr\u00eda ser mayor debido a la escasez de terrenos. \u00abAh\u00ed el crecimiento podr\u00eda dejar de estar en torno al 3% y acercarse al 5% anual, o incluso algo m\u00e1s. En los dem\u00e1s ejes el comportamiento ser\u00eda el habitual\u00bb<\/strong>, acot\u00f3. La falta de suelo disponible, a\u00f1adi\u00f3, no implica una menor demanda: la necesidad de operar en estos corredores sigue vigente.<\/p>\n\n\n\n

Pucusana y Punta Hermosa: \u00bfProtagonistas?<\/h5>\n\n\n\n

De cara al corto y mediano plazo, Ruiz anticip\u00f3 que Lur\u00edn continuar\u00e1 consolid\u00e1ndose como el principal polo industrial del sur. \u00abLur\u00edn va a seguir liderando, por lo menos en el corto y mediano plazo, la construcci\u00f3n de almacenes, tanto independientes como en formatos de contenido\u00bb<\/strong>, se\u00f1al\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Este liderazgo responde a la intensa actividad de desarrolladores y propietarios, que buscan ampliar proyectos ya operativos o lanzar nuevos desarrollos. Un ejemplo es Centenario, que tradicionalmente ha operado en el negocio de venta de terrenos y que ahora ha incursionado en el formato de condominios de almacenes. A ello se suman operadores como Megacentro, que recientemente netreg\u00f3 m\u00e1s de 40,000 m2 y mantiene nuevos proyectos en marchas, as\u00ed como BSF, que cuenta con planes de expansi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Demanda industrial se inclina por \u00e1reas menores a 1,000 m2<\/sup> <\/h5>\n\n\n
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Todo ellos refuerza la idea de que Lur\u00edn seguir\u00e1 concentrando la incorporaci\u00f3n de nuevos cuadrados techados en el corto y mediano plazo, una din\u00e1mica que empieza a extenderse hacia zonas cercanas como Punta Hermosa y Pucusana.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s de Lur\u00edn, el especialista identific\u00f3 otros corredores de inter\u00e9s, como Ventanilla, en el eje de N\u00e9stor Gambetta, donde existe demanda, aunque con limitaciones geogr\u00e1ficas, condiciones del suelo y factores asociados a la cercan\u00eda al litoral. A\u00fan as\u00ed, remarc\u00f3 que la presi\u00f3n por nuevos espacios industriales seguir\u00e1 empujando la expansi\u00f3n tanto hacia el norte como, especialmente, hacia el sur de Lima.<\/p>\n\n\n\n

Esta presi\u00f3n ya se refleja en la disponibilidad de grandes lotes. \u00abHoy resulta cada vez m\u00e1s dif\u00edcil encontrar terrenos de gran escala en Lur\u00edn. Si ma\u00f1ana un desarrollador quisiera construir un almac\u00e9n de 100,000 m2<\/sup>, las opciones ser\u00edan muy pocas. Antes pod\u00edan existir m\u00e1s de diez alternativas; hoy el n\u00famero es bastante m\u00e1s limitado\u00bb<\/strong>, indicado.<\/p>\n\n\n\n

Esta restricci\u00f3n est\u00e1 llevando a los desarrolladores a ampliar su radio de la b\u00fasqueda hacia zonas m\u00e1s al sur. En el caso de Punta Hermosa, explic\u00f3 que no se trata de un eje completamente nuevo, sino de una zona que ya cuenta con operaciones y que seguir\u00e1 profundizando su desarrollo industrial, con actividad confirmada hacia el 2026 a partir de ampliaciones de operadores ya presentes.<\/p>\n\n\n\n

En Pucusana, en tanto, se\u00f1al\u00f3 que existe un alto inter\u00e9s por parte de desarrolladores de gran escala y operadores log\u00edsticos, con proyectos que podr\u00edan superar los 50,000 o incluso los 100,000 m2<\/sup>. \u00abNo puedo asegurar si se concretar\u00e1 en 2026 o 2027, pero el inter\u00e9s es claro y en un horizonte de uno a tres a\u00f1os es muy probable que veamos nuevas construcciones\u00bb, coment\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

\u00bfD\u00f3nde est\u00e1 los terrenos disponibles?<\/h5>\n\n\n\n

El reporte de Binswanger muestra que la oferta de terrenos industriales stand alone en Lima sigue siendo limitada y se concentra principalmente en la periferia, especialmente en los corredores del suro, este y norte. Dentro del casco urbano, reiter\u00f3, la disponibilidad de suelo industrial es reducida y responde, en su mayor\u00eda, al reciclaje de antiguas f\u00e1bricas m\u00e1s que a la incorporaci\u00f3n de nuevos terrenos.<\/p>\n\n\n\n

Esta situaci\u00f3n se refleja en la vacancia: m\u00e1s del 80% de los terrenos disponibles se ubica fuera de los ejes industriales consolidados. En el segmento de almacenes y locales industriales, la vacancia se mantiene baja, en torno al 2.73%. \u00abEs una vacancia que confirma que la demanda sigue activa y que no hay se\u00f1ales de sobreoferta\u00bb, se\u00f1al\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

En cuanto a la localizaci\u00f3n, los principales corredores industriales se distribuyen tanto al norte como al sur de Lima. En el norte destacan Anc\u00f3n, N\u00e9stor Gambetta, Alfredo Mendiola, Faucett, Ventanilla, Puente Piedra y la zona de Argentina. En el sur, los principales polos incluye Chilca, Lur\u00edn, Villa El Salvador y Chorrillos, mientras que en el este sobresalen Huachipa, San Juan de Lurigancho y Nicol\u00e1s Ayll\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Por zonas, el sur concentra la mayor disponibilidad de terrenos industriales, con aproximadamente 1’990,000 m2<\/sup> y \u00e1reas t\u00edpicas que van desde los 3,000 hasta los 70,000 m2<\/sup><\/strong>. Le siguen Lima Centro y Callao, con cerca de 380,000 m2<\/sup>, el este con 160,000 m2<\/sup> y el norte con alrededor de 120,000 m2<\/sup>, aunque en estos \u00faltimos corredores los terrenos suelen ser de menor escala.<\/p>\n\n\n\n

Valores de inmuebles industriales<\/h5>\n\n\n
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En t\u00e9rminos de precios, los ejes en desarrollo registran valores promedio que van desde los US$ 77 hasta los US$ 470 por m2<\/sup>, mientras que en los ejes tradicionales los precios se ubican en un rango m\u00e1s alto, entre los US$ 689 y US$ 1,158 por m2<\/sup>. En Punta Hermosa y Pucusana, el precio de venta se sit\u00faa alrededor de US$ 206 por m2<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

Locales stand alone: el panorama<\/h5>\n\n\n
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En el mercado de locales stand alone, la demanda se mantendr\u00e1 activa durante el 2026, impulsada principalmente por operaciones log\u00edstica, \u00faltima milla y manufacturada ligera. La disponibilidad presenta una distribuci\u00f3n heterog\u00e9nea en Lima. Seg\u00fan explic\u00f3 Ruiz, la mayor oferta se concentra hoy en ejes tradicionales como Argentina y Nicol\u00e1s Ayll\u00f3n, donde los metrajes t\u00edpicos fluct\u00faan entre los 5,000 y 6,000 por m2<\/sup>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En los ejes en desarrollo, en cambio, los tama\u00f1os promedio tienden a ser mayores y pueden superar los 10,000 m2<\/sup>, especialmente en corredores del sur y del este. Por zonas, el este concentra alrededor de 252,000 m2<\/sup> disponibles, el sur cerca de 186,000 m2<\/sup>, Lima Centro y Callao unos 284,000 m2<\/sup>, y el norte aproximadamente 221,000 m2<\/sup>.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00abEl formato stand alone va a seguir siendo relevante para las empresas que priorizan autonom\u00eda operativa y una ubicaci\u00f3n estrat\u00e9gica\u00bb, concluy\u00f3.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Fuente: Diario Gesti\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Binswanger analiza el comportamiento del mercado de terrenos y locales industriales con proyecci\u00f3n hacia 2026 y evidencia que dos corredores empiezan a cobrar protagonsimo. \u00bfA qu\u00e9 se debe? \u00bfQu\u00e9 tendencias marcar\u00e1n el desempe\u00f1o del mercado de terrenos y locales stand alone durante el 2026? 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