{"id":6910,"date":"2026-08-10T10:08:20","date_gmt":"2026-08-10T15:08:20","guid":{"rendered":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/?p=6910"},"modified":"2026-08-14T09:55:52","modified_gmt":"2026-08-14T14:55:52","slug":"oficinas-prime-reducen-la-vacancia-a-minimos-de-una-decada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/oficinas-prime-reducen-la-vacancia-a-minimos-de-una-decada\/","title":{"rendered":"Oficinas prime reducen la vacancia a m\u00ednimos de una d\u00e9cada"},"content":{"rendered":"\n

Recuperaci\u00f3n. La vacancia de las oficinas clase A en Lima descendi\u00f3 a 9,53% al cierre del primer trimestre. La falta de nuevos edificios y la escasez de grandes espacios llevan a las emprresas a evaluar proyectos que estar\u00e1n disponibles en 2027.<\/p>\n\n\n

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La tasa de vacancia de las oficinas prime de Lima descendi\u00f3 a 9,53% al cierre del primer semestre del 2026, su nivel m\u00e1s bajo en m\u00e1s de una d\u00e9cada, debido a la recuperaci\u00f3n de la demanda y al limitado ingreso de nuevos edificios, seg\u00fan el \u00faltimo reporte inmobiliario de Binswanger Per\u00fa.<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

El mercado suma 1,03 millones de metros cuadrados distribuidos en 77 edificios clase A y A+. Durante el segundo trimestre no se incorpor\u00f3 ning\u00fan proyecto nuevo, mientras que la absorci\u00f3n neta (el resultado de restar las desocupaciones a las ocupaciones) alcanz\u00f3 los 12.228 m2<\/sup>. Hasta mediados del 2026, Binswanger identific\u00f3 una ocupaci\u00f3n cercana a los 30.000 m2<\/sup>, concentrada principalmente en San Isidro Financiero y Miraflores.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Entre abril y junio se ocuparon 20.300 m2<\/sup> y se liberaron 8.072 m2<\/sup>. San Isidro Financiero lider\u00f3 la demanda con una absorci\u00f3n neta de 6.878 m2<\/sup>, seguido por Miraflores, con 4.489 m2<\/sup>. Las operaciones correspondieron principalmente a entidades p\u00fablicas y empresas de finanzas, seguros, tecnolog\u00eda, inform\u00e1tica y consultor\u00eda.<\/p>\n\n\n\n

La mayor desocupaci\u00f3n se registr\u00f3 en Magdalena, donde una entidad p\u00fablica dej\u00f3 cerca de 3.500 m2<\/sup>. Pese a este salida, la disponibilidad total disminuy\u00f3 39% frente al segundo trimestre del 2025, al pasar de 159.000 m2<\/sup> a aproximadamente 98.000 m2<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

Max Medina, gerente de Estudios e Investigaci\u00f3n de Binswanger Per\u00fa, sostiene que el descenso de la vacancia por debajo del 10% representa un hito para el mercado, pues no se registraba un nivel similar desde hace m\u00e1s de una d\u00e9cada.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La reducci\u00f3n se presenta pr\u00e1cticamente todos los ejes corporativos. San Isidro Empresarial registra una vacancia de 4,3%; Miraflores, de 8,58%; y San Isidro Financiero, de 9,01%. Surco-La Molina permanece en 16%, mientras que Magdalena se sit\u00faa en 10%. San Borja, en tanto, ya no cuenta con espacios clase A disponibles.<\/p>\n\n\n

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Medina explica que este escenario reduce las opciones de los inquilinos, fortalece la capacidad de negociaci\u00f3n de los propietarios y genera presi\u00f3n al alza sobre las tarifas de lista.<\/p>\n\n\n\n

Escasean las oficinas de gran tama\u00f1o<\/h5>\n\n\n\n

Seg\u00fan el reporte de Binswanger, todav\u00eda existen cerca de 98.000 m2<\/sup> disponibles, pero el 72% corresponde a oficinas en gris<\/strong> (espacios sin implementar). Estos espacios concentran principalmente la demanda de empresas que requieren superficies amplias, mientras que las oficinas implementadas o amobladas son solicitadas generalmente por compa\u00f1\u00edas que buscan \u00e1reas de entre 100 m2 y 600 m2<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

La disponibilidad de plantas completas o superficies continuas tambi\u00e9n se reduce. Medina explica que una empresa que busca entre 2.000 m2<\/sup> y 5.000 m2<\/sup> en San Isidro o Miraflores encuentra actualmente pocas alternativas en edificios A o A+.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Esta escasez lleva a algunas compa\u00f1\u00edas a evaluar oficinas que todav\u00eda est\u00e1n en construcci\u00f3n o desarrollo y que ingresar\u00e1n al mercado en 2027, seg\u00fan Medina.<\/p>\n\n\n\n

Jos\u00e9 Carlos Leigh, director de Negocios de Urbanova, se\u00f1ala que, mientras hace algunos a\u00f1os las empresas iniciaban la b\u00fasqueda pocos meses antes del vencimiento de sus contratos, ahora lo hacen entre 12 y 18 meses antes, especialmente cuando requieren \u00e1reas amplias o ubicaciones espec\u00edficas. La menor disponibilidad tambi\u00e9n se refleja en el portafolio de Urbanova, que proyecta cerrar el 2026 con una vacancia de entre 1% y 2%.<\/p>\n\n\n\n

Urbanova alquil\u00f3 menos de 5.000 m2 <\/sup>durante el primer semestre. Leigh precisa que el resultado responde m\u00e1s a la poca disponibilidad dentro de su portafolio que a una falta de demanda. Las colocaciones provienen tanto de clientes que ampl\u00edan sus oficinas como de empresas que trasladan sus operaciones a otros edificios.<\/p>\n\n\n\n

El caso m\u00e1s marcado se encuentra en San Borja, donde las cuatro torres de Urbanova est\u00e1n pr\u00e1cticamente ocupadas. Leigh atribuye este desempe\u00f1o a la conexi\u00f3n con Javier Prado y la L\u00ednea 1 del Metro de Lima, adem\u00e1s de la cercan\u00eda con restaurantes, comercios y servicios.<\/p>\n\n\n\n

Medina a\u00f1ade que el inventario clase A de San Borja es reducido frente al de San Isidro, lo contribuye a que su disponibilidad se agote con mayor rapidez.<\/strong> La conectividad con el transporte p\u00fablico tambi\u00e9n cobra mayor importancia entre las grandes corporaciones, que eligen sus oficinas considerando el lugar de residencia y los tiempos de traslado de sus trabajadores.<\/p>\n\n\n\n

Alquileres al alza<\/h5>\n\n\n\n

Seg\u00fan Binswanger, la menor disponibilidad comienza a presionar los alquileres. <\/strong>La renta promedio de lista de las oficinas A+ alcanza los US$20,45 por m2<\/sup>, mientras que la correspondiente de los edificios A se ubica en US$16,43 por m2<\/sup>. El promedio ponderado de ambas categor\u00edas es de US$16,97 por m2<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

San Isidro Empresarial registra la tarifa promedio m\u00e1s alta, con US$19,79 por m2<\/sup>, seguido por San Isidro Financiero, con US$18,13, y Miraflores, con US$18,10. En determinados edificios, las tarifas de lista llegan a entre US$22 y US$24 por m2<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

Medina explica que la diferencia responde al mayor est\u00e1ndar de los inmuebles A+, que cuentan con mejores \u00e1reas comunes, infraestructura, equipamiento, sistemas de respaldo y certificaciones ambientales.<\/strong> Sin embargo, precisa que las cifras corresponden a precios de lista y no necesariamente a los montos finales de los contratos.<\/p>\n\n\n\n

Adem\u00e1s, anota que la capacidad de negociaci\u00f3n tambi\u00e9n depende de la superficie requerida: un inquilino que busca 5.000 m2<\/sup> puede obtener mejores condiciones que otro que necesita 500 m2<\/sup>. Sin embargo, la reducci\u00f3n de las alternativas disponibles limita los descuentos que los inquilinos consegu\u00edan durante los a\u00f1os de sobreoferta.<\/p>\n\n\n\n

Jorge Ramos, director de Mercado de Capitales y Relaci\u00f3n con el Inversionista de Fibra Prime, coincide en que el equilibrio de las negociaciones est\u00e1 cambiando. Hace dos o tres a\u00f1os, afirma, los propietarios compet\u00edan principalmente mediante incentivos para atraer inquilinos. Ahora, la oferta m\u00e1s limitada les permite negociar mejores condiciones.<\/p>\n\n\n\n

Sin embargo, Fibra Prime prioriza la permanencia de sus arrendatarios y busca atender sus ampliaciones dentro del propio portafolio. \u201cCreemos que un inquilino que permanece muchos a\u00f1os genera mucho m\u00e1s valor que una renta ligeramente mayor durante un per\u00edodo corto\u201d, se\u00f1ala Ramos. <\/p>\n\n\n\n

Seg\u00fan Gary Moncada, vicepresidente de Renta Inmobiliaria de Grupo Centenario, la renta de las nuevas colocaciones de Centenario en San Isidro aument\u00f3 alrededor de 20% frente al per\u00edodo anterior, con una variaci\u00f3n mayor en las oficinas implementadas. Este formato se alquila a valores de entre 25% y 27% superiores a los de una oficina en gris.<\/p>\n\n\n\n

Moncada explica que la diferencia responde a que las empresas pueden iniciar sus operaciones sin destinar tiempo y recursos a la habilitaci\u00f3n del espacio. La compa\u00f1\u00eda cerr\u00f3 el primer semestre con una ocupaci\u00f3n de 90% en su portafolio prime y proyecta acercarse al 95% al finalizar el a\u00f1o.<\/p>\n\n\n\n

Durante el primer semestre, Centenario alquil\u00f3 5.034 m2<\/sup>. Las operaciones tuvieron un promedio de 290 m2<\/sup> y correspondieron principalmente a oficinas implementadas dirigidas a empresas de entre 20 y 40 trabajadores.<\/p>\n\n\n\n

Moncada explica que, de los 1.000 m2<\/sup> implementados en el complejo Cronos, en Surco, el 50% ya est\u00e1 alquilado y el \u00e1rea restante se encuentra en negociaci\u00f3n. En San Isidro, la empresa ampli\u00f3 su oferta de oficinas implementadas de 6.000 m2<\/sup> a 6.500 m2<\/sup> y cuenta con acuerdos comerciales sobre m\u00e1s del 84% de ese espacio. <\/p>\n\n\n\n

Empresas reservan espacios para 2027<\/h5>\n\n\n\n

Binswanger estima que la vacancia puede acercarse al 8% al cierre del 2026. <\/strong>Medina a\u00f1ade que el \u00fanico edificio pr\u00f3ximo a incorporarse ingresar\u00eda con una ocupaci\u00f3n de entre 80% y 90%, por lo que no aumentar\u00eda sustancialmente las alternativas para nuevos inquilinos.<\/p>\n\n\n\n

As\u00ed, la oferta empezar\u00e1 a ampliarse en 2027 con Torre Rosales, en San Isidro Financiero; Santa Cruz 4, en San Isidro Empresarial; y, potencialmente, More Living, en Surco\u2013La Molina. En conjunto, estos proyectos aportar\u00edan alrededor de 50.000 m2<\/sup> de \u00e1rea arrendable. Para los a\u00f1os siguientes existe otro volumen similar en evaluaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Leigh se\u00f1ala que Torre Rosales, desarrollada por Urbanova en Paseo Begonias, sumar\u00e1 30.000 m2<\/sup> de oficinas arrendables y estar\u00e1 lista a finales del 2027. El proyecto ya tiene comprometido m\u00e1s del 40% de su superficie, lo que refleja la anticipaci\u00f3n con la que algunas empresas est\u00e1n asegurando nuevos espacios.<\/p>\n\n\n\n

Urbanova espera terminar el 2026 con el 60% de Torre Rosales colocado, m\u00e1s de un a\u00f1o antes de su entrega. Por ahora, la compa\u00f1\u00eda concentra sus esfuerzos en este proyecto, aunque tambi\u00e9n analiza oportunidades para nuevos edificios y desarrollos de uso mixto.<\/p>\n\n\n\n

Centenario, por su parte, dise\u00f1a un edificio de m\u00e1s de 30.000 m2<\/sup>, con plantas de entre 2.000 m2<\/sup> y 2.500 m2<\/sup>, que proyecta terminar en el primer semestre del 2029. El inicio de su construcci\u00f3n depender\u00e1 de que se mantengan los actuales niveles de absorci\u00f3n, se comercialice anticipadamente una parte relevante del proyecto y el entorno econ\u00f3mico permanezca estable.<\/p>\n\n\n\n

Fibra Prime tambi\u00e9n mantiene en evaluaci\u00f3n oportunidades de inversi\u00f3n en oficinas, adem\u00e1s de activos log\u00edsticos y comerciales. Seg\u00fan Ramos, la estrategia se enfoca en adquirir inmuebles con potencial para elevar su ocupaci\u00f3n y valorizaci\u00f3n mediante mejoras operativas, reposicionamiento y certificaciones de sostenibilidad, aunque no adelanta operaciones ni montos de inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Para Medina, el mercado se encamina hacia un escenario m\u00e1s favorable para los propietarios, despu\u00e9s de varios a\u00f1os en los que los inquilinos pod\u00edan elegir entre numerosas alternativas.<\/strong> No obstante, advierte que el desarrollo de los nuevos proyectos debe mantener un ritmo acorde con la demanda para evitar que, m\u00e1s adelante, vuelva a generarse una sobreoferta. Por ahora, Binswanger no anticipa ese riesgo entre 2026 y 2028. <\/p>\n\n\n\n

Fuente: D\u00eda 1 – El Comercio<\/a><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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