{"id":6976,"date":"2026-10-02T11:59:36","date_gmt":"2026-10-02T16:59:36","guid":{"rendered":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/?p=6976"},"modified":"2026-10-02T11:59:37","modified_gmt":"2026-10-02T16:59:37","slug":"independencia-precio-de-terrenos-llega-a-us-2000-por-m%c2%b2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/binswanger.com.pe\/tendencias\/independencia-precio-de-terrenos-llega-a-us-2000-por-m%c2%b2\/","title":{"rendered":"Independencia: precio de terrenos llega a US$ 2,000 por m\u00b2"},"content":{"rendered":"\n

Uno de los principales puntos de la transformaci\u00f3n se concentra en el entorno de las avenidas Carlos Izaguirre y T\u00fapac Amaru, la Panamericana Norte y zonas pr\u00f3ximas al MegaPlaza y Plaza Norte. A ello se suma la presencia de estaciones del Metropolitano y v\u00edas como la avenida Pac\u00edfico.<\/p>\n\n\n

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\"Mapa<\/figure>\n<\/div>\n\n\n
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El distrito de Independencia ha experimentado una transformaci\u00f3n comercial en los \u00faltimos cinco a\u00f1os, impulsada por los cambios de zonificaci\u00f3n que han abierto paso a nuevos proyectos, desde centros comerciales hasta desarrollos educativos y de uso mixto. \u00bfCu\u00e1nto ha aumentado el valor del metro cuadrado en este distrito, considerado uno de los principales motores econ\u00f3micos de Lima Norte?<\/p>\n\n\n\n

Max Medina, research manager de Binswanger, explic\u00f3 a Gesti\u00f3n que uno de los principales puntos de esta transformaci\u00f3n se concentra en el entorno de las avenidas Carlos Izaguirre y T\u00fapac Amaru, la Panamericana Norte y zonas pr\u00f3ximas al MegaPlaza y Plaza Norte. A ello se suma la presencia de estaciones del Metropolitano y v\u00edas como la avenida Pac\u00edfico.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En esta zona, terrenos que orginalmente contaban con zonificaci\u00f3n contaban con zonificaci\u00f3n industrial I2 fueron modificando su clasificaci\u00f3n. \u00abEn 2021, los terrenos que manten\u00edan zonificaci\u00f3n industrial pasaron a tener una clasificaci\u00f3n de Comercio Metropolitano (CM)\u00bb<\/strong>, record\u00f3 Medina.<\/p>\n\n\n\n

Posteriormente, en el 2025 con la aprobaci\u00f3n del Plan de Desarrollo Urbano (PDU) de Lima Norte, la zonificaci\u00f3n de Comercio Metropolitano (CM) pas\u00f3 a Zona Urban de Densidad Muy Alta (ZDMA). \u00ab\u00bfCu\u00e1l es la diferencia entre zona urbana de densidad muy alta con comercio metropolitano? B\u00e1sicamente que el componente residencial puede llegar a ser m\u00e1s relevante\u00bb<\/strong>, explic\u00f3 el vocero de Binswanger.<\/p>\n\n\n\n

Mientras la zonificaci\u00f3n CM permit\u00eda desarrollar activiades como educaci\u00f3n, cl\u00ednicas, comercio, strip centers y centros comerciales, la clasificaci\u00f3n ZDMA ampli\u00f3 las posibilidades para proyectos con una mayor participaci\u00f3n de vivienda. \u00abCon ZDMA ya comienzas a evaluar tambi\u00e9n proyectos de uso mixto, que ya puedan tener un componente importante tambi\u00e9n de vivienda\u00bb<\/strong>, sostuvo Medina.<\/p>\n\n\n\n

De acuerdo con el especialista, la sucesi\u00f3n de cambios de zonificaci\u00f3n -de 12 a CM y posteriormente a ZDMA- ha contribuido a dinamizar el desarrollo de nuevo proyectos en aproximadamente 38 hect\u00e1reas de esta zona de Independencia. La nueva clasificaci\u00f3n urban\u00edstica tambi\u00e9n redujo las barreras normativas para el desarrollo inmobiliario, ya que los terrenos dejaron de requerir un proceso de modificaci\u00f3n de zonificaci\u00f3n para incorporar nuevos usos.<\/p>\n\n\n\n

\u00abAntes, con la zonificaci\u00f3n industrial, si quer\u00edas sacar un proyecto comercial o un proyecto diferente, pod\u00eda demorar hasta dos a\u00f1os en tr\u00e1mites para hacer tu cambio de zonificaci\u00f3n. Esto ya no hay ahora; ya es directo pr\u00e1cticamente porque la zonificaci\u00f3n te lo permite\u00bb<\/strong>, remarc\u00f3 Medina.<\/p>\n\n\n\n

El efecto de esta modificaci\u00f3n ya se observa en el desarrollo de proyectos educativos, residenciales y comerciales en la zona. El especialista record\u00f3 que el Senati abri\u00f3 una sede en el 2021, mientras que IPAE realiz\u00f3 una ampliaci\u00f3n en el 2023. Posteriormente, la inmobiliaria Albamar entreg\u00f3 departamentos y se sumaron nuevos proyectos de la universidad Norbert Wiener, adem\u00e1s de la inmobiliarias Besco y Los Portales.<\/p>\n\n\n\n

A este movimiento se incorpora tambi\u00e9n el MegaPlaza, que, adem\u00e1s de ampliar su componente comercial, proyecta una torre multifamily. \u00abEn menos de 10 a\u00f1os vemos todo esto que ha venido creciendo y lo que ha impulsado, evidentemente porque hay mucha demanda, hay crecimiento en esa zona, es este cambio de zonificaci\u00f3n\u00bb<\/strong>, sostuvo.<\/p>\n\n\n\n

Para el ejecutivo, la nueva clasificaci\u00f3n tambi\u00e9n abre la posibilidad de que los terrenos que todav\u00eda mantienen usos industriales se incorporen progresivamente al desarrollo urbano. \u00abEsos lote que todav\u00eda son industriales por la zona, seguramente en el tiempo se va a ir transformando y vendiendo para dar usos mixtos: residencial, comercial, salud, educaci\u00f3n, entre otros\u00bb<\/strong>, proyect\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

La mayor flexibilidad en los usos del suelo tambi\u00e9n tiene un efecto sobre el mercado inmobiliario. \u00abTodo este cambio hace que el suelo se valorice m\u00e1s, que el suelo tienda a costar m\u00e1s\u00bb<\/strong>, sostuvo Medina.<\/p>\n\n\n\n

Costos del suelo en Independencia: se dispara, \u00bfoportunidad para due\u00f1os?<\/h5>\n\n\n\n

El cambio en la clasificaci\u00f3n del suelo no solo ha ampliado los usos que pueden desarrollarse en Independencia. Tambi\u00e9n ha tenido un efecto sobre los precios de los terrenos y locales ubicados en esta zona, en particular en los alrededores de los corredores comerciales Izaguirre e Independencia.<\/p>\n\n\n\n

El reporte de Binswanger explica que el corredor Izaguirre concentra 267 locales comerciales, con una renta promedio de US$ 24 por m2<\/sup> y una renta m\u00e1xima de US$ 35 por m2<\/sup>. En el corredor Independencia, que re\u00fane 296 locales, la renta promedio alcanza los US$ 14 por m2<\/sup> y la m\u00e1xima llega a US$ 19 por m2<\/sup>. El primero comprende las avenidas Carlos Izaguirre, Alfredo Mendiola y la calle Los Andes, mientras que el segundo las avenidas T\u00fapac Amaru y Tom\u00e1s Valle.<\/p>\n\n\n\n

\u00abUna renta de US$ 35 por m2 <\/sup>por un local comercial es una renta importante dentro de Lima\u00bb<\/strong>, arguy\u00f3 Medina.<\/p>\n\n\n\n

El ejecutivo agreg\u00f3 que esta renta es comparable con determinadas zonas comerciales de otros distritos de Lima. \u00abEn algunas locaciones del corredor Izaguirre puede asemejarse a algunas ubicaciones de Miraflores. No te dir\u00eda que sea como (el costo promedio de un local comercial en la avenida) Larco, Jir\u00f3n de la Uni\u00f3n o Gamarra, pero tal vez puede asemejarse un poco a una renta de (la avenida) Benavides\u00bb<\/strong>, anot\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

Pero el movimiento no se limita al merado de alquiler. De acuerdo con Binswanger, los precios de lista de los terrenos y espacios industriales de la zona tambi\u00e9n han registrado un incremento de m\u00e1s de 25% desde 2019, en un contexto marcado por los cambios de zonificaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En 2019, los proecios registrados para estos inmuebles iban desde US$ 650 por m2<\/sup>, con un promedio de US$ 1,100 por m2<\/sup> y un m\u00e1ximo de US$ 1,500 por m2<\/sup>. Para 2026, el m\u00ednimo supera los US$ 1,000 por m2<\/sup>, el promedio llega a US$ 1,400 por m2<\/sup> y se observan valores de hasta US$ 2,000 por m2<\/sup>.<\/p>\n\n\n\n

\u00abLa oferta disponible a la fecha corresponde principalmente a terrenos de entre 1,000 m2<\/sup> y 6,000 m2<\/sup>, muchos de ellos vinculados con antiguos locales e instalaciones industriles que actualmente se presentan como oportunidades para una reconversi\u00f3n hacia desarrollos residenciales y otros usos urbanos\u00bb<\/strong>, remarc\u00f3 el experto.<\/p>\n\n\n\n

La modificaci\u00f3n de la zonificaci\u00f3n ha incidido no solo en los usos permitidos, sino tambi\u00e9n en las expectativas de los propietarios. \u00abEstos nuevos cambios no solo han impactado en los usos, sino tambi\u00e9n en las expectativas de precio de los propietarios de esos lotes que quedan\u00bb<\/strong>, indic\u00f3.<\/p>\n\n\n\n

No obstante, precis\u00f3 que se trata de precios de lista, por lo que el valor final de una operaci\u00f3n puede variar seg\u00fan la negociaci\u00f3n entre el propietario y el comprador. En ese contexto, coment\u00f3 que algunos inmuebles ya ten\u00edan compatibilidad con distintos usos antes de los cambios de zonificaci\u00f3n, aunque con la nueva normativa ampl\u00eda las posibilidades de desarrollo.<\/p>\n\n\n\n

Fuente: Diario Gesti\u00f3n<\/a><\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Uno de los principales puntos de la transformaci\u00f3n se concentra en el entorno de las avenidas Carlos Izaguirre y T\u00fapac Amaru, la Panamericana Norte y zonas pr\u00f3ximas al MegaPlaza y Plaza Norte. A ello se suma la presencia de estaciones del Metropolitano y v\u00edas como la avenida Pac\u00edfico. 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