La publicación de la Ordenanza N° 2638-MML en julio de 2024 marca un hito en la planificación urbana del Centro Financiero de San Isidro. Esta nueva normativa, que aprueba un Plan Específico para el área, redefine la zonificación de 24 manzanas como Zona de Reglamentación Especial (ZRE). Esta normativa ha transformado el mercado de oficinas al alinear la regulación con las necesidades de un entorno dinámico.

Esto no solo optimiza el potencial edificatorio, sino que también fomenta el desarrollo de centros financieros de estándar internacional. Es difícil determinar cuántos edificios en total son beneficiados con esta nueva zonificación ya que depende de otros factores, pero hablando solo de edificios prime, podríamos decir que se benefician 11 edificios corporativos que ahora podrán abarcar una mayor demanda de empresas buscando posicionarse en el hub financiero de San Isidro.

¿Qué significa esto para propietarios e inquilinos?

El cambio más significativo es la ampliación de los usos permitidos. Ahora, los edificios de oficinas no se limitan a un uso administrativo. La normativa permite la entrada de diversos sectores, como:

• Educación: Institutos técnicos superiores y escuelas de posgrado.
• Salud: Consultorios, laboratorios médicos y centros de atención paramédica.
• Bienestar y Servicios: Gimnasios, centros de yoga, agencias de diseño, contact centers y más.

Para los propietarios, esta flexibilidad elimina las barreras de licencias que antes limitaban su oferta. El resultado es una cartera de clientes potenciales mucho más amplia y diversa, lo que incrementa las posibilidades de ocupación y, por ende, la rentabilidad de sus activos.

Para los inquilinos, el beneficio es poder estar en una ubicación estratégica con la certeza de obtener la licencia de funcionamiento que tu negocio necesita. Empresas que antes no podían operar en el corazón financiero por restricciones normativas, ahora pueden acceder a edificios prime con infraestructura de primer nivel, en una zona céntrica y conectada.

Nuevas Oportunidades: Altura y Estacionamientos Flexibles

La nueva regulación también redefine el potencial constructivo. En los frentes de las avenidas Javier Prado y Paseo de la República, ahora se permiten proyectos de hasta 135 metros de altura. Esto abre la puerta a una nueva generación de torres corporativas y al reposicionamiento de edificios existentes, aumentando el valor del suelo.

Otro cambio clave es la flexibilización del requisito de estacionamientos. La norma actual solicita 1 estacionamiento por cada 130 m² de área techada, una reducción frente a la normativa anterior. Esta medida impacta positivamente a ambos lados:

• Para el desarrollador, reduce los costos de contrucción, optimizando la inversión.
• Para el inquilino, se alinean con las nuevas dinámicas de trabajo híbrido y movilidad sostenible, donde la necesidad de cocheras es menor.

Un Mercado Más Competitivo

La ampliación de usos compatibles inevitablemente aumentará la demanda sobre la oferta de metros cuadrados disponible en el Centro Financiero. Esto pondría intensificar la competencia por los espacios, creando un entorno dinámico tanto para propietarios como para inquilinos. Las empresas que busquen posicionarse aquí deberán tomar decisiones informadas y ágiles.

En resumen, la nueva zonificación en San Isidro no solo diversifica el mercado de oficinas, sino que fortalece la rentabilidad y el valor de los inmuebles. Se consolida como el principal hub financiero de Lima, presentando un panorama de oportunidades para quienes sepan interpretarlas.