El último reporte de Binswanger reveló un crecimiento en la demanda de oficinas, especialmente en el Centro de Lima, así como el interés de los malls por este mercado.

¿Cómo ha evolucionado el desarrollo de oficinas clase B o boutique es el Centro Histórico de Lima? Según el último reporte de Binswanger, esta área cuenta actualmente con un stock de 98,000 metros cuadrados (m²) y una tasa de vacancia del 12% al cierre del primer semestre.

Max Medina, research manager de Binswanger, explicó que el mercado de oficinas clase B en el centro histórico se diferencia de otras zonas corporativas como San Isidro o Miraflores, donde predominan edificios modernos. En cambio, en el Centro de Lima lo habitual son edificaciones históricas, muchas de las cuales han sido remodeladas para darles un nuevo uso corporativo.

“Hubo un momento en que muchas empresas transnacionales operaban desde estos edificios. Sin embargo, con el tiempo migraron hacia zonas como Miraflores o San Isidro. Hoy, al recorrer los alrededores de la Plaza San Martín, lo que se observa es una nueva generación de oficinas administrativas: bien acondicionadas por dentro, pero ubicadas en inmuebles con valor patrimonial”, recordó.

Entre estos espacios, Medina mencionó propiedades emblemáticas como el ex edificio de Telefónica, Fénix, Sudamericana, Encarnación, Manhattan, Italia, Acuña y San Demetrio. “Todos ellos han sido intervenidos y hoy funcionan como oficinas clase B o subprime. Incluso edificios cercanos a íconos del Centro, como el Hotel Bolívar o la Bolsa de Valores de Lima, han sido reconocidos y valorizados para atender al mercado corporativo”, agregó.

La transformación del Centro Histórico no es solo visual. Según datos de Binswanger, en la actualidad existen 16 edificios clase B operativos en esta zona, que en conjunto suman un stock cercano a 98,000 m². De ese total, el 88% se encuentra ocupado (85,900 m²), mientras que el 125 permanece disponible, lo que evidencia una ocupación bastante sólida.

Las rentas, por su parte, se mantienen dentro del rango previsto para oficinas clase B, oscilando entre los US$ 10 US$ 14 por metro cuadrado, según la ubicación y el nivel de acondicionamiento del inmueble. Las principales zonas donde se concentran estos edificios se encuentran en los alrededores de la Plaza San Martín, el jirón Nicolás de Piérola, jirón Carabaya, calle Santa Rosa y en las cercanías de la Plaza Mayor de Lima.

¿Quiénes ocupan los 85,900 m² que actualmente están en uso en el Centro Histórico?  Según Binswanger, el 45% de estos espacios está destinado a centros de contacto, mientras que un 38% es arrendado por entidades del Estado. Los bancos representan el 11% y el 6% restante corresponde a otros tipos de inquilinos. En detalle, los call centers han tomado áreas considerablemente amplias, que van desde los 1,000 hasta los 10,000 m².

A este panorama se suma, precisó Medina, la marcada presencia del sector público en el centro histórico. Entidades como Sunat, Poder Judicial, Susalud y, próximamente, el Congreso de la República -con la implementación de su nueva Cámara de Diputados y Senadores- ya ocupan o proyectan ocupar edificios completos en la zona. “La lógica detrás de esta preferencia institucional es clara: concentración de funciones, operatividad y cercanía con otras oficinas del Estado”, explicó.

El sector bancario representa un tercer grupo, aunque con un rol distinto. Su presencia en el centro no está orientada al servicio al cliente, sino a operaciones de back office, como áreas de sistemas, soporte administrativo o centros de contacto internos. “Scotiabank, por ejemplo, llegó a ocupar una porción significativa de un edificio destinado exclusivamente a este tipo de funciones”, agregó Medina.

Además de estos tres sectores principales, existe una participación menor de otros rubros como estudios contables, consultoras legales, oficinas especializadas en trámites migratorios y asesorías técnicas. Todos ellos aprovechan la ubicación, en especial por su cercanía a dependencias gubernamentales clave.

Centros Comerciales y Oficinas

Más allá del centro histórico, otro escenario menos conocido, pero en plena evolución son las oficinas ubicadas en centros comerciales. Según Binswanger, en complejos como Mall Plaza, Mall Aventura o Real Plaza, existen torres anexas o espacios dentro del perímetro comercial que se alquilan como oficinas. “No se trata de oficinas convencionales, sino de espacios amplios orientados a un tipo específico de ocupante: contact centers, empresas logísticas, institutos educativos o clínicas”, precisó Medina.

Por ejemplo, detalló que, en Mall Plaza Callao, Mall Aventura Santa Anita o Mall Plaza Comas, es común encontrar instituciones como IPAE, Certus, Cibertec, o el mismo Británico operando dentro del recinto. “También han pasado por estos espacios clínicos como Internacional, que alguna vez estuvo dentro de uno de estos complejos. De forma similar, empresas de tercerización de servicios”, acotó.

El experto comentó que, generalmente, las oficinas que se alquilan en estos espacios están dirigidas a inquilinos que buscan espacios grandes y una renta menos onerosa que oscilan entre los US$ 8 y US$ 12 el m².

Fuente: Diario Gestión