Binswanger analiza el comportamiento del mercado de terrenos y locales industriales con proyección hacia 2026 y evidencia que dos corredores empiezan a cobrar protagonsimo. ¿A qué se debe?

¿Qué tendencias marcarán el desempeño del mercado de terrenos y locales stand alone durante el 2026? El último reporte de Binswanger ofrece una lectura del mercado con la mirada puesta en 2026 y permite identificar cómo, ante la falta de espacio en algunos corredores tradicionales, comienzan a ganar protagonismo otros ejes en desarrollo.

Juan Ruiz, jefe de Estudios e Investigación de Binswanger, explicó que Lima concentra cerca de 19 millones de metros cuadrados (m²) de locales industriales y almacenes, considerando tanto formatos stand alone como almacenes en condominio. Este stock se distribuye en 14 ejes industriales, ubicados dentro del casco urbano y con un crecimiento limitado por la escasez dentro del casco urbano y con un crecimiento limitado por la escasez de suelo; y los ejes en desarrollo, situados en la periferia, donde hoy se concentra la expansión industrial.

Esta dinámica se refleja claramente en la demanda. Según detalló, en los últimos años el 77% de las operaciones se ha orientado hacia zonas en desarrollo. Dentro de este grupo, Lurín se mantiene como el principal polo de crecimiento, liderando la construcción de nuevos almacenes en la última década y concentrando alrededor del 31% del mercado.

En contraste, uno de los ejes tradicionales comienza a mostrar señales claras de saturación de cara al 2026: Villa El Salvador (VES). El experto señaló que la disponibilidad de terrenos en esta zona se ha reducido progresivamente, sobre todo en las principales avenidas. «Los terrenos que hoy quedan ya no están en avenidas como El Sol, sino en ubicaciones secundarias», previsió.

Esta menor oferta de suelo está generando presión al alza tanto en las rentas como en los precios de venta de terrenos y locales industriales. En ese sentido, advirtió que hacia los próximos años -incluidos 2026- corredores como Villa El Salvador y, eventualmente, Lurín, mostrarán una tendencia de crecimiento en precios y tarifas. Se trataría de incrementos moderados, generalmente en un rango de entre 2% y 3% anual.

Distribución de la búsqueda de inmuebles industriales en Lima

En el caso específico de Villa El Salvador, el ajuste podría ser mayor debido a la escasez de terrenos. «Ahí el crecimiento podría dejar de estar en torno al 3% y acercarse al 5% anual, o incluso algo más. En los demás ejes el comportamiento sería el habitual», acotó. La falta de suelo disponible, añadió, no implica una menor demanda: la necesidad de operar en estos corredores sigue vigente.

Pucusana y Punta Hermosa: ¿Protagonistas?

De cara al corto y mediano plazo, Ruiz anticipó que Lurín continuará consolidándose como el principal polo industrial del sur. «Lurín va a seguir liderando, por lo menos en el corto y mediano plazo, la construcción de almacenes, tanto independientes como en formatos de contenido», señaló.

Este liderazgo responde a la intensa actividad de desarrolladores y propietarios, que buscan ampliar proyectos ya operativos o lanzar nuevos desarrollos. Un ejemplo es Centenario, que tradicionalmente ha operado en el negocio de venta de terrenos y que ahora ha incursionado en el formato de condominios de almacenes. A ello se suman operadores como Megacentro, que recientemente netregó más de 40,000 m2 y mantiene nuevos proyectos en marchas, así como BSF, que cuenta con planes de expansión.

Demanda industrial se inclina por áreas menores a 1,000 m²

Todo ellos refuerza la idea de que Lurín seguirá concentrando la incorporación de nuevos cuadrados techados en el corto y mediano plazo, una dinámica que empieza a extenderse hacia zonas cercanas como Punta Hermosa y Pucusana.

Además de Lurín, el especialista identificó otros corredores de interés, como Ventanilla, en el eje de Néstor Gambetta, donde existe demanda, aunque con limitaciones geográficas, condiciones del suelo y factores asociados a la cercanía al litoral. Aún así, remarcó que la presión por nuevos espacios industriales seguirá empujando la expansión tanto hacia el norte como, especialmente, hacia el sur de Lima.

Esta presión ya se refleja en la disponibilidad de grandes lotes. «Hoy resulta cada vez más difícil encontrar terrenos de gran escala en Lurín. Si mañana un desarrollador quisiera construir un almacén de 100,000 m², las opciones serían muy pocas. Antes podían existir más de diez alternativas; hoy el número es bastante más limitado», indicado.

Esta restricción está llevando a los desarrolladores a ampliar su radio de la búsqueda hacia zonas más al sur. En el caso de Punta Hermosa, explicó que no se trata de un eje completamente nuevo, sino de una zona que ya cuenta con operaciones y que seguirá profundizando su desarrollo industrial, con actividad confirmada hacia el 2026 a partir de ampliaciones de operadores ya presentes.

En Pucusana, en tanto, señaló que existe un alto interés por parte de desarrolladores de gran escala y operadores logísticos, con proyectos que podrían superar los 50,000 o incluso los 100,000 m². «No puedo asegurar si se concretará en 2026 o 2027, pero el interés es claro y en un horizonte de uno a tres años es muy probable que veamos nuevas construcciones», comentó.

¿Dónde está los terrenos disponibles?

El reporte de Binswanger muestra que la oferta de terrenos industriales stand alone en Lima sigue siendo limitada y se concentra principalmente en la periferia, especialmente en los corredores del suro, este y norte. Dentro del casco urbano, reiteró, la disponibilidad de suelo industrial es reducida y responde, en su mayoría, al reciclaje de antiguas fábricas más que a la incorporación de nuevos terrenos.

Esta situación se refleja en la vacancia: más del 80% de los terrenos disponibles se ubica fuera de los ejes industriales consolidados. En el segmento de almacenes y locales industriales, la vacancia se mantiene baja, en torno al 2.73%. «Es una vacancia que confirma que la demanda sigue activa y que no hay señales de sobreoferta», señaló.

En cuanto a la localización, los principales corredores industriales se distribuyen tanto al norte como al sur de Lima. En el norte destacan Ancón, Néstor Gambetta, Alfredo Mendiola, Faucett, Ventanilla, Puente Piedra y la zona de Argentina. En el sur, los principales polos incluye Chilca, Lurín, Villa El Salvador y Chorrillos, mientras que en el este sobresalen Huachipa, San Juan de Lurigancho y Nicolás Ayllón.

Por zonas, el sur concentra la mayor disponibilidad de terrenos industriales, con aproximadamente 1’990,000 m² y áreas típicas que van desde los 3,000 hasta los 70,000 m². Le siguen Lima Centro y Callao, con cerca de 380,000 m², el este con 160,000 m² y el norte con alrededor de 120,000 m², aunque en estos últimos corredores los terrenos suelen ser de menor escala.

Valores de inmuebles industriales

En términos de precios, los ejes en desarrollo registran valores promedio que van desde los US$ 77 hasta los US$ 470 por m², mientras que en los ejes tradicionales los precios se ubican en un rango más alto, entre los US$ 689 y US$ 1,158 por m². En Punta Hermosa y Pucusana, el precio de venta se sitúa alrededor de US$ 206 por m².

Locales stand alone: el panorama

En el mercado de locales stand alone, la demanda se mantendrá activa durante el 2026, impulsada principalmente por operaciones logística, última milla y manufacturada ligera. La disponibilidad presenta una distribución heterogénea en Lima. Según explicó Ruiz, la mayor oferta se concentra hoy en ejes tradicionales como Argentina y Nicolás Ayllón, donde los metrajes típicos fluctúan entre los 5,000 y 6,000 por m².

En los ejes en desarrollo, en cambio, los tamaños promedio tienden a ser mayores y pueden superar los 10,000 m², especialmente en corredores del sur y del este. Por zonas, el este concentra alrededor de 252,000 m² disponibles, el sur cerca de 186,000 m², Lima Centro y Callao unos 284,000 m², y el norte aproximadamente 221,000 m².

«El formato stand alone va a seguir siendo relevante para las empresas que priorizan autonomía operativa y una ubicación estratégica», concluyó.

Fuente: Diario Gestión