Los centros logísticos han experimentado un notable crecimiento en el país, y aunque en provincias, el ritmo es más lento, hay un importante potencial de expansión impulsado por las crecientes necesidades logísticas actuales.

Caminar al interior del país: Retos y oportunidades

El desarrollo de centros logísticos fuera de Lima está siendo motivado por diversos factores estratégicos, económicos y operativos que buscan responder a las necesidades del mercado y aprovechar oportunidades en regiones clave.

Juan Antonio Angulo, gerente general de Aldea Logística, destacó que, aunque el crecimiento de centros logísticos en provincias será más lento que en Lima, su avance será constante. «Aldea Logística cuenta con instalaciones de alto estándar en Villa El Salvador, diseñados con múltiples accesos que optimizan las operaciones y reducen significativamente los riesgos de contención. A partir del próximo año, nos posicionaremos como los primeros en ofrecer centros logísticos de alto estándar fuera de Lima, marcando un hito en el desarrollo logístico del pais», afirmó.}

El especialista destaca que las provinicias requieren no solo más centros logísticos, sino también espacios con infraestructura adecuada para gestionar inventarios de manera eficiente y evitar desabastecimientos. «La infraestructura vial en provincias no siempre está preparada para garantizar el suministro desde Lima durante eventos climáticos. Contar con almacenes locales con suficiente inventario permite mitigar estos problemas y mejorar la operatividad comercial», señala. También añade que existe una demanda creciente por infraestructura de mayor calidad, similar a los centros logísticos de almacenes clase A de Lima, que cuentan con condiciones avanzadas como techos altos, pisos adecuados y sistemas que mantienen temperaturas controladas. Este tipo de infraestructura aún es escasa en provincias, lo que concentra el stock en la capital.

Arequipa, debido a su ubicación estratégica, se ha consolidado como un punto clave para operaciones en el sur, facilitando negocios con Brasil y Bolivia. La alta demanda en esta zona y la baja vacancia sugieren que la oferta debería seguir aumentando. El norte del país también despierta interés entre operadores logísticos, quienes buscan aumentar su presencia en esta región. Sin embargo, el centro del país aún carece de centros logísticos de primer nivel, aunque se esperaque comiencen a desarrollarse a mediano plazo.

En otras provincias, la oferta se limita a almacenes independientes de propietarios locales, lo que muestra un área de oportunidad para el desarrollo de espacios logísticos más modernos que atiendan las crecientes necesidades del mercado regional.

Según Denise Vargas, coordinadora de Market Research en Cushman & Wakefield, la limitada presencia de centros logísticos en el interior del país frente a Lima responde a factores económicos, demográficos, geográficos y de infraestructura que influyen tanto en la oferta como en la demanda.

La especialista señala que entre las principales razones se encuentra la concentración económica en Lima, que genera una proporción significativa del PBI nacional, lo que hace más rentable priorizar inversiones en la capital. Asimismo, la demanda en las regiones es considerablemente menor, al igual que el volumen de mercadería movilizado, lo que limita el atractivo para el desarrollo logístico. A esto se suma una infraestructura de transporte deficiente, que incrementa los costos operativos y reduce la competitividad logística en el interior del país. Finalmente, la geografía compleja del Perú representa un desafío adicional para integrar eficientemente las regiones más alejadas de la costa o de los principales corredores comerciales.

Descentralizar la logística

El Plan Nacional de Servicios e Infraestructura Logística de Transporte al 2023 identifica la centralización logística de Lima y Callao como un problema estructural que amplifica las desigualdades de crecimiento entre la costa, sierra y selva del país. Según el TomTom Traffic Index 2022, Lima es la octava ciudad con mayor congestión vehicular a nivel mundial y la primera en América Latina, un desafío creciente en el contexto del comercio electrónico y el aumento de vehículos del reparto.

Frente a este panorama, expandir los centros logísticos hacia regiones fuera de Lima representa una alternativa estratégica con múltiples oportunidades. Denise Vargas resalta que las provincias ofrecen mayores disponibilidades de terrenos a costos más accesibles, dependiendo de la ubicación, además de ventajas económicas y operativas que pueden contribuir a una red logística más equilibrada. «Con una infraestructura vial eficiente, personal capacitado y el respaldo de los gobiernos regionales hacia el sector privado, las provincias se presentan como una oportunidad viable para para descongestionar Lima y promover un flujo logístico más dinámico a nivel nacional», indicó la especialista.

Max Medina, Gerente de Estudios e Investigación en Binswanger, identifica a Arequipa como una de las ciudades más prometedoras para el desarrollo logístico. Con proyectos como Gremcor en la Variante de Uchumayo y Concepto Nave cerca del aeropuerto, la ciudad ha demostrado una alta ocupación de espacios de almacenes, que se arrendan rápidamente debido a la creciente demanda.

Denise Vargas, complementa esta perspectiva destacando la ubicación estratégica de Arequipa en el sur del país. Arequipa, como una de las principales ciudades en población y actividad económica, alberga importantes empresas productivas, lo que la posiciona como una opción atractiva para nuevos desarrollos logísticos.

En el norte del país, Piura se consolida como una ciudad de relevancia logística debido a su cercanía al puerto de Paita, un punto clave para la exportación agrícola e industrial. Max Medina destaca que Piura cuenta con oferta en parques industriales, como Piura Futura, que lanzará su cuarta etapa tras alcanzar más del 70% de ventas en fases previas, así como almacenes logísticos desarrollados por empresas como Albo.

Según Denise Vargas, la agroindustria y las conexiones marítimas han impulsado el sector logístico en la región, atrayendo a demandantes de almacenes y centros de distribución que buscan infraestructura de calidad similar a la de la capital.

Vargas subraya que estas ciudades tienen ventajas estratégicas por su proximidad a polos productivos y conexiones con mercados internacionales. Sin embargo, enfrentan desafíos como infraestructura vial limitada y vías de acceso que deben ser mejoradas para garantizar la eficiencia operativa. En este contexto, grandes desarrolladores logísticos que ya tienen presencia en Lima están expandiendo su visión hacia provincias, buscando responder a la creciente demanda por infraestructura de alto nivel. «Esta ciudades presentan oportunidades únicas para establecer centros logísticos que cumplan con estándares similares a los de la capital, lo cual es clave para el crecimiento económico y comercial», añade Vargas.

Juan Antonio Angulo, resalta el papel del crecimiento agroindustrial en el desarrollo de las provincias. Este sector está incrementando el poder adquisitivo de las regiones, lo que impulsa la expansión del retail y, en consecuencia, la necesidad de un soorte logístico eficiente. «El crecimiento económico en estas provincias genera oportunidades significativas para desarrollar infraestructura logística que respalde la expansión comercial», remarca.

Infraestructura vial y de transporte

La infraestructura vial y ferroviaria sigue siendo una de las principales limitantes para el desarrollo logístico en las regiones del Perú. «El acceso a los parque logísticos, sigue siendo una limitante precisamento debido al estado de la infraestructura vial», subraya Juan Antonio Angulo.

El mejoramiento de las vías terrestres, tanto ferroviarias como carreteras, es esencial para facilitar la conectividad y acercar los centros logísticos a las zonas de producción, distribución y los puntos de ingreso y salida de bienes.

Max Medina, señala que los principales desafíos para el desarrollo de parques logísticos en el interior del país son la deficiente infraestrucutra, la limitada conectividad y la ausencia de incentivos tributarios. «Aunque algunas ciudades cuentan con puertos o conexiones viales estratégicas, la calidad de las carreteras y la falta de infraestructura, la calidad de las carreteras y la falta de infraestructura moderna en ciertas zonas aún limitan la efectividad de las operaciones logísticas», destaca.

Además, la inversión en infraestructura portuaria y en corredores logísticos desempeña un papel crucial para impulsar la descentralización de estos espacios. Según Medina, mientras se incremente la inversión en puertos y aeropuertos, más desarrolladores de centros logísticos de primer nivel mostrarán interés en expandirse a las provincias.

Para incentivar una mayor inversión en centros logísticos en el interior del país, es necesario promover una serie de factores de condicionales favorables:

1. Zonas Económicas Especiales: Implementar y desarrollar zonas económicas especiales en ciudades clave que ofrezcan incentivos atractivos para las empresas.
2. Simplificación Administrativa: Reducir las barreras burocráticas y facilitar los procesos administrativos relacionados con el desarrollo de parques logísticos.
3. Colaboración Multisectorial: Establecer un trabajo coordinado entre el gobierno, las empresas privadas y organizaciones internacionales para impulsar proyectos logísticos descentralizados.
4. Infraestructura Moderna: Aumentar la inversión en vías de acceso, corredores logísticos y sistemas portuarios y aeroportuarios que potencien la eficiencia operativa.

«Con una mayor inversión en infraestructura y la implementación de medidas favorables, los centros logísticos de primer nivel encontrarán en las provincias un entorno propicio para su expansión, beneficiando tanto a las regiones como al país en su conjunto», afirma Medina.

El impacto de la descentralización

Incrementar la inversión en provincias como Piura, Arequipa, Ica y Lambayeque, así como en otras ciudades intermedias, representa una estrategia clave para aliviar la presión sobre Lima y convertir restas regiones en hubs logísticos estratégicos. Este enfoque no solo fortalecerá el comercio exterior,sino que también dinamizará la economía regional al atraer nuevas oportunidaes de desarrollo.

Según Max Medina, la llegada de nuevos actores al sector logístico será fundamental para dinamizarlo. «La incorporación de infraestructura moderna, con prestaciones de primer nivel y estándares comparables a los condominios logísticos de Lima, transformará el panorama logístico en las provincias».

«La descentralización no solo diversificará las operaciones logísticas, sino que también reducirá la dependencia de Lima como único centro logístico, fomentando una mayor integración regional y competitividad en zonas emergentes», resalta Medina.

La descentralización permitirá:

• Reducir los cotos logísticos asociados al transporte.
• Minimizar la huella de carbono concentrada en grandes urbes, favoreciendo prácticas más sostenibles.
• Impulsar la economía local y el empleo en provincias, incentivando el desarrollo de nuevas industrias y mejorando la calidad de vida en las regiones.

La descentralización de los centros logísticos en el Perú representa una oportunidad estratégica para impulsar el desarrollo económico y fortalecer la competitividad regional. Ciudades como Arequipa, Piura, Ica y Lambayeque tienen un gran potencial para convertirse en hubs logísticos, siempre y cuando se realicen inversiones significativas en infraestructura, incentivos tributarios y conectividad vial. Este enfoque no solo aliviará la presión sobre Lima y Callao, sino que también fomentará un crecimiento más equitativo en todo el país, generando empleo dinamizando el comercio y posicionando al Perú como un actor clave en las cadenas de suministro internacionales. Para lograrlo, es fundamental una colaboración estrecha entre el sector público, privado y organizaciones internacionales, con miras a construir un ecosistema logístico moderno, sostenible y eficiente.

Fuente: Logística 360