Despegue. El modelo multifamily gana tracción en Lima Moderna, donde la demanda de alquiler ya sostiene los primeros edificios de renta institucional y evidencia un mercado con potencial.

Nuestra capital se encuentra en la etapa previa al despegue del ‘multifamily’, afirma a Día 1 Max Medina, gerente de Estudios e Investigación de Binswanger Perú, al presentar el Reporte Inmobiliario Multifamily Lima 2025. El documento confirma que la ciudad ya supera los 580 departamentos en stock bajo este formato y que podría sobrepasar las mil hacia 2027, en un mercado que hasta hoy ha dependido casi por completo de propietarios que alquilan sus departamentos de manera independiente, sin operación profesional.

Hogares más pequeños, mayor movilidad laboral y la presión por vivir cerca de servicios y centros de trabajo impulsan la búsqueda de departamentos bien ubicados. Este es un modelo en el que un solo propietario institucional desarrolla, administra y opera un edificio completo para alquiler, con mantenimiento centralizado y contratos uniformes. Medina explica que esto conlleva tarifas más altas que las del mercado tradicional. «El usuario valora más la experiencia que el metraje», señala.

El entorno urbano y normaitvo sigue limitando la expansión del modelo. Las densidades permitidas en zonas centrales son restrictivas; el operador institucional tributa IGV y también el 29.5% de impuesto a la renta frente al 5% del arrendador individual; y las condiciones de financiamiento no se alinean con las necesidades de un formato que requiere escala y estabilidad a largo plazo. Estas asimetrías explican por qué Lima avanza, pero no reproduce el despegue de Santiago, en Chile, que pasó de un edificio en 2008 a más de 200 en 2025 gracias a un marco regulatorio más favorable.

Demanda urbana y operación

La experiencia de CCLA Group y Flat Inmobiliaria confirma lo que plantea el informe. En el caso de Nomad Living, Sebastián Luque, Country Head de CCLA Group para Perú y Colombia y Head of Business Development en Latinoamérica, describe un cambio claro en el perfil del inquilino. Entre 60% y 70% vive solo y entre 25% y 30% son extranjeros que llegan por proyectos laborales. Es un público que prioriza cercanía, eficiencia y servicios integrados. «La vida es más dinnámica y eso hace que la vivienda tenga que adaptarse con más flexibilidad», comenta. Este patrón sostiene el interés por unidades compactas y por amenidades que amplían la experiencia del hogar.

Las rentas efectivas se ubican entre US$15 por m² y US$16 por m², y alrededor del 30% de los inquilinos opta por unidades amobladas, especialmente quienes buscan reducir tiempos de instalación o llegan por estancias temporales.

Las amenidades cumplen un rol social relevante. Luque destaca que los ‘coworkings’, gimnasios, salas gourmet (ambientes equipados con cocina y comedor para reuniones) y áreas comunes permiten interacción en un contexto donde la mayoría vive sola. Esa combinación de eficiencia y comunidad explica la disposición a pagar por un producto institucional.

La lectura de Flat Inmobiliaria es similar y confirma tendencias comunes. En Lince, Sky V se desarrolla como un edificio concebido desde cero para alquiler institucional, con 8000 m2 arrendables y 160 unidades. Su gerente general, Francisco Brugada, explica que la demanda en este distrito es especialmente intensa porque alrededor del 35% de los hogares alquila en condiciones de menor calidad y busca alternativas más seguras y estandarizadas.

El ticket se ubica entre s/1800 y s/2800, en línea con el segmento de profesionales entre 25 y 40 años que valoran accesibilidad y diseño eficiente. «El usuario valora una experiencia completa y predecible. Eso sostiene la tarifa y acelera la absorción», señala.

Brugada destaca que la operación directa del edificio permite reducir costos por metro cuadrado y mantener estándares uniformes, un diferencial clave frente al mercado tradicional. Flat proyecta alcanzar niveles cercanos al 95% entre 13 y 15 meses después del inicio de operaciones. La empresa planea desarrollar alrededor de 500 unidades adicionales entre 2026 y 2030, siempre que el entorno regulatorio y tributario permita avanzar con mayor estabilidad.

Fuente: Día 1 – El Comercio