El comercio puerta a calle sigue en expansión en la capital, con más de 17,000 locales distribuidos en 46 corredores comerciales. Zonas como Lima Norte, Este y Sur están destacándose gracias a nuevos proyectos y la llegada de la Línea 2 del Metro. La creciente demanda y la baja tasa de vacancia evidencia el fuerte interés por estos espacios clave.

El comercio puerta a calle se ha consolidado como una de las principales tendencias inmobiliarias en Lima Metropolitana y Callao, marcando un hito en el desarrollo urbano de la ciudad. Según la consultora Binswanger, en la capital peruana existen actualmente 46 corredores comerciales que albergan un inventario de 17,490 locales. Estos espacios, ubicados en zonas de alto flujo vehicular y peatonal, registran una tasa de vacancia promedio del 1.58%, lo que evidencia una alta ocupación y demanda sostenida.

La distribución de estos corredores se concentran mayormente en Lima Moderna y Lima Top, aunque áreas como Lima Norte, Este y Sur están ganando protagonismo gracias a recientes desarrollos comerciales y residenciales. Las tarifas de renta promedio oscilan entre los US$ 11.83/m² y US$ 43.75/m², dependiendo de la ubicación, mientras que los precios de venta por metro cuadrado van desde $1,600 hasta $4,500.

Para Juan Ruiz, jefe de investigación de Binswanger, este tipo de comercio se caracteriza por su conectividad al transporte público y su cercanía a espacios ancla como mercados, centros comerciales o instituciones públicas. «El comercio puerta a calle responde a la necesidad de locales estratégicos que permitan maximizar las ventas en áreas de alto tráfico», explicó Ruiz.

En cuanto a las características de los locales, su frente típico varía entre 4 y 10 metros, y sus áreas promedio oscilan entre los 50 m² y 300 m². Lima Centro y Lima Top concentran las tarisfas más altas debido a la limitada disponibilidad de espacios y la alta demanda en distritos como Miraflores, San Isidro y Cercado de Lima.

«En años anteriores, hubo una recuperación leve de las tarifas; pero este año tuvimos el mayor crecimiento (+8%) y se ha logrado superar el promedio prepandemia. El boom de los edificios residenciales con este formato mixto de locales comerciales ha sido clave», enfatiza Ruiz.

Dinamismo y proyecciones de nuevos corredores comerciales

El crecimiento de los corredores comerciales en Lima no ha sido un proceso espontáneo. Según el reporte de Binswanger, la expansión del Metropolitano en Lima Norte y la inminente inauguración de la Línea 2 del Metro han sido catalizadores para la generación de nuevos corredores en esas zonas. Además, proyecetos como el centro comercial Mall Aventura en San Juan de Lurigancho están transformando áreas que anteriormente carecían de una oferta comercial consolidada.

«No se trata solo de infraestructura. El flujo de personas y las necesidades de consumo determinan la evolución de estas áreas. Al inicio suelen establecerse tiendas de conveniencia, farmacias o minimarkets. Con el tiempo, se suman restaurantes, tiendas de ropa y otros negocios especializados», señaló Ruiz.

Actualmente, se identifican entre cuatro y cinco zonas con potencial para convertirse en nuevos corredores comerciales. Este proceso puede tomar hasta cinco años para consolidarse completamente. Un ejemplo destacado es Barranco, donde la construcción de placas comerciales en edificios residenciales ha impulsado la transformación de las calles alrededor del parque Chipoco.

El modelo de placas comerciales, que combina residencias con locales comerciales en los primeros niveles, ha sido clave para dinamizar el comercio puerta a calle. Según Roberto Torres, jefe comercial del área retail de Binswanger, este enfoque permite a los desarrolladores inmobiliarios maximizar la rentabilidad por metro cuadrado mientras crean clústeres comerciales que revitalizan zonas urbanas.

Tendencias y retos del comercio puerta a calle

Las áreas más demandadas en el comercio puerta a calle actualmente se concentran en formatos menores a 250 m². Negocios como barberías, cafeterías, farmacias y restaurantes lideran la búsqueda de locales entre 50 m² y 150 m², especialmente en zonas como Miraflores, Surco y San Miguel. Por otro lado, empresas como supermercados y tiendas de descuento requieren espacios medianos, entre 150 m² y 250 m², adaptándose a un formato más compacto en comparación con años anteriores.

Un caso emblemático es el de Mayorsa y Mass, que continúan expandiéndose a nivel nacional, buscando atender a consumidores en zonas emergentes. Además, se anticipa la llegada de nuevos jugadores como el chileno Ahorra Foot Depot en 2025, lo que reforzará la competencia en el sector.

El segmento de salud también ha mostrado un crecimiento sostenido, con clínicas y laboratorios como Auna, Roe y Sanna invirtiendo en espacios mayores a 500 m² para expandir su presencia en áreas periféricas como Lima Norte y Surquillo. En contraste, el sector automotriz demanda locales amplios, superiores a los 1,000 m², en distritos clave como San Miguel y Surco.

A pesar del optimismo, el comercio puerta a calle enfrenta desafíos como la inseguridad ciudadana, que afecta la percepción de ciertas áreas emergentes. Además, la consolidación de nuevos corredores requerie un esfuerzo conjunto entre autoridades, desarrolladores inmobiliarios y comerciantes para garantizar conectividad, seguridad y una oferta diversificada, resaltó Torres.

En el horizonte, la consolidación de la Línea 2 del Metro y los nuevos strip centers programados para 2025 prometen ser catalizadores del comercio puerta a calle. La clave para el éxito de estos desarrollos será adaptarse a las necesidades de los consumidores y responder de manera eficiente a las tendencias del mercado, garantizando espacios funcionales y accesibles para negocios y clientes.

Fuente: Perú Retail