De acuerdo con expertos de JLL y Binswanger consultados por LOGISTICA360, en lo que va del año se ha registrado un buen desempeño en el mercado de alquiler de almacenes clase A en el Perú, impulsado por sectores como el logístico, retail, farmacéutico y consumo masivo.

En la cadena de suministro de las empresas, el almacén es un elemento neurálgico y altamente estratégico que determina en gran medida la eficiencia del negocio en diferentes variables, llegando a ser fundamental en los objetivos de nivel de servicio, costos y rentabilidad.

En la actualidad, en el segmento de arriendo de almacenes en condominios logísticos, también llamados parques logísticos o centros logísticos, los formatos clase A están marcando la tendencia, por justamente tener un alto impacto en la eficiencia de las operaciones de almacenamiento, en la optimización de costos y en la distribución de los bienes.

Formato de alto estándar

De acuerdo con el concepto de clasificación de JLL, un almacén clase A se caracteriza por tener una infraestructura logística alineada a los altos estándares internacionales, como altura libre de la nave, capacidad de resistencia de losa, tipo de losa, tipo de construcción, cobertura de la construcción del condominio sobre la huella de terreno, áreas comunes y sistema de seguridad, equipamiento y contra incendios.

«Una de las características de los condominios de almacenes clase A es la eficiencia de construcción sobre el terreno, o la infraestructura como resistencia de losa, tipo de losa, altura, entre otro», apunta Luis Sánchez, Research, Consulting & Valuation Manager en JLL. Por su parte, Juan Ruiz Coral, Jefe de Investigación en Binswanger Perú, explica que los almacenes clase A son instalaciones de alto estándar con características superiores al promedio del mercado.

«Sus principales características incluyen una altura al hombro superior a 8 metros, alta resistencia de losa, sistema contra incendios con rociadores, e infraestructura de diseño, construcción superior al mercado», precisa.

Asimismo, sostiene que estos almacenes son utilizados principalmente para operaciones logísticas, retailers, tiendas de departamento y, en menor medida, por operaciones industriales.

La construcción de almacenes sigue siendo liderada por el mercado stand alone, concentrados en zonas en expansión como Lurín, Huachipa o Trapiche. Grandes empresas como retailers o logísticas que requieren de autonomía o un sistema de automatización en sus centros de distribución, optan por desarrollar sus centros stand alone.

No obstante, el mercado de condominios logísticos, de la mano con el desarrollo de almacenes clase A, continúa mostrando una importante expansión sostenida, impulsada principalmente por la penetración del e-commerce y el crecimiento del sector retail, así como la necesidad de la optimización y eficiencia de operaciones logísticas.

Situación de mercado

Juan Ruiz, de Binswanger Perú, menciona que el mercado de almacenes clase A en Perú ha mostrado un crecimiento orgánico sostenido en 2024. En el mismo sentido, Luis Sánchez, de JLL, refiere que ha registrado un desempeño favorable en los principales indicadores, evidenciando el interés de estos espacios en actividades logísticas eficientes.

Sánchez precisa que, en los últimos tres años, el crecimiento del segmento de almacenes clase A se ha concentrado en los submercados de Villa El Salvador y Lurín, pero que a mediano plazo se observará una expansión en la zona norte y oeste de la ciudad.

«Centrándonos en el análisis de condominios de almacenes, el crecimiento vendrá de la mano de desarrolladores que ya cuentan con condominios en otros submercados, la apuesta de nuevos jugadores que incursionan en el sector y desarrolladores que cuentan con experiencia en la región», menciona.

Juan Ruiz sostiene que, en los últimos 5 años, el stock de este almacén se ha duplicado, lo que demuestra una clara acogida del mercado a este tipo de productos, subraya.

«Más del 80% de la demanda del último año se concentró en el sur de Lima, entre Villa El Salvador y Lurín. No obstante, con la inminente inauguración del puerto de Chancay, se espera que Callao y Néstor Gambetta adquieran un mayor protagonismo en los próximos años», añade Ruiz.

Asimismo, detalla que, en lo que va del 2024, se han construido poco más de 50,000 m² de almacenes clase A, lo que representa un aumento del 15% respecto al 2023. Este crecimiento ha sido promovido principalmente por desarrollos en Lurín y Callao, con operadores como Megacentro.

“La optimización de los costos de inversión en el último año, al eliminar implementaciones poco solicitadas, ha permitido que las rentas sean más competitivas en zonas como Huachipa y Néstor Gambetta”, señala. Luis Sánchez, señala que la demanda de estos espacios, ha sido principalmente de empresas retail, salud y consumo masivo, que buscan optimizar sus espacios, centralizar sus operaciones y/o una ubicación estratégica, cerca de la zona urbana. Parecida opinión tiene Ruiz, quien señala que la demanda ha sido impulsada por sectores logísticos, de alimentos y farmacéuticos, principalmente.

“Esta dinámica ha fortalecido al mercado en comparación al año anterior”, dice.

Luis Sánchez agrega que, durante el primer trimestre de 2024 el desempeño de la demanda mantuvo su dinamismo impulsado por el sector retail, salud y consumo masivo. Sin embargo, agrega que mostró una diferencia del 38% respecto al periodo anterior, debido a la desocupación de espacios en el submercado Lurín.

“Ante este resultado, la vacancia disminuyó ligeramente 0.5% frente al cierre del 2023, reflejado en 2.5%”, complementa.

Proyecciones

De acuerdo con el especialista de Binswanger Perú, Juan Ruiz, se espera que la nueva oferta supere los 85,000 m² alcanzados en 2023. Precisa que la disponibilidad se sitúa en torno al 5%, lo que refleja un mercado saludable.

“Esto está atrayendo a nuevos actores interesados en ingresar al mercado en los próximos años”, remarca. “La nueva oferta ha sabido adaptarse a los requerimientos de la demanda, lo que ha permitido optimizar los costos y comenzar el año con rentas más competitivas en comparación con 2023. Esto indica que el mercado está en una posición sólida para seguir creciendo y desarrollándose en el futuro cercano”, añade.

Detalla que se proyecta que se construyan entre 45,000 m² y 55,000 m² de nuevos almacenes clase A en lo que resta del año 2024, abarcando todos los ejes industriales del mercado: Néstor Gambetta, Huachipa, Villa El Salvador y Lurín.

Por su parte, el experto de JLL, Luis Sánchez, indica que la renta mostrará una tendencia al alza, impulsado por el ingreso de nuevos condominios de almacenes y el dinamismo de la demanda.

Fuente: Revista Logística 360