Estos actores duplicaron este tipo de activos enfocados en alquiler entre el 2023 y 2024. En las avenidas Argentina y Nicolás Ayllón se concentran más del 60% de los requerimientos industriales de la capital. En estas zonas, las rentas aumentaron 5%, impulsadas por la transformación de antiguas fábrizas a espacios logísticos.

Cerrando el 2024, la industria de terrenos y locales stand-alone (independientes) ha registrado un notable crecimiento, según el reciente informe de la consultora Binswanger que analizar las oportunidades que se pueden aprovechar de los 14 principales ejes industriales que alberga Lima Metropolitana, entre ejes consolidados y en desarrollo. ¿Qué se prevé para este año?

En el caso de los locales stand-alone, Juan Ruiz, jefe de investigación de la consultora, explicó que la dinámica de este mercado se divide en dos modalidades: alquiler y venta, sienda esta última más atractiva para empresas industriales y logísticas.

Durante el 2024, el segmento de alquiler registró un impacto significativo en San Juan de Lurigancho, donde la reciente inauguración de un centro comercial impulsó la transformación de esta zona en un polo logístico-industrial emergente. Este desarrollo provocó un aumento de 15% en las expectativas de renta por parte de los propietarios de almacenes.

De manera similar a lo observado en los terrenos stand-alone, los ejes consolidados de las avenidas Argentina y Nicolás Ayllón concentran más del 60% de los requerimientos industriales de la capital.

En estas zonas, las rentas aumentaron 5%, impulsadas por la transformación de antiguas fábricas en almacenes de última milla. Un dato destacado es que la oferta de alquiler se duplicó entre el 2023 y 2024, producto de la activa participación de fondos de inversión y empresas privadas, que adquirieron estas fábricas para adaptarlas a usos logísticos.

Así, la reconversión de espacios céntricos continuará siendo una tendencia este año, proyectó el experto.

«Durante los últimos dos años, estos fondos han adquirido terrenos y fábricas para adaptarlos a usos logísticos, centrándose en espacios más pequeños, centrándose en espacios más pequeños, de menos de 10,000 m². Aunque operaciones de gran escala son menos comunes, proyectos como Latam Logistic, con 100,000 m², están despertando interés en el sector», refiere Ruiz.

En cambio, en los ejes en desarrollo, las tarifas de alquiler se han mantenido estables, especialmente en Lurín, Huachipa y Villa El Salvador, mientras que los márgenes de negociación osiclaron entre el 5% y 10%, dependiendo de la ubicación y el tamaño del terreno.

Mientras que en la modalidad de venta, en áreas como Nicolás Ayllón y Argentina, los precios de lista superan los US$ 1,300/m² para terrenos orientados a usos comerciales o residenciales. Los precios de cierre suelen oscilar entre US$ 700/m² y US$ 900/m², dependiendo de factores como ubicación, infraestructura y compatibilidad con otros usos.

Desempeño de los terrenos

En el caso de los terrenos stand-alone en Lima Metropolitana, la dinámica entre los ejes consolidados y las zonas en desarrollo ha sido diferenciada. En los ejes consolidados, se identificó una tendencia a perder su vocación industrial, transformándose hacia usos comerciales, residenciales o educativos.

Estas áreas suelen estar ocupadas por fábricas con más de 50 años de operación, cuya infraestructura, ya devaluada, se comercializa como terreno.

Un claro ejemplo es el eje de la avenida Argentina, donde en el 2024 más de 30,000 m² de terrenos industriales fueron transformados para uso comercial. Sin embargo, no todas las áreas del corredor comparten esta transformación.

Ruiz remarcó que zonas como las cercanas al puerto del Callao y al aeropuerto Jorge Chávez seguirán enfocadas en actividades logísticas e industriales. No obstante, ciertos sectores, como la avenida Venezuela, podría reconvertirse en zonas residenciales en los próximos cinco a diez años.

Fuente: Diario Gestión