Durante el tercer trimestre, la tasa de vacancia de este mercado disminuyó, y aunque el 2017 retomaría su carrera ascendente, será recién a partir del 2018 que las luces de la recuperación tomarán más brillo.

Su ubicación en vías estratégicas en los seis ejes corporativos más importantes de la capital, con acabados y áreas comunes de muy alta calidad, son las características que le otorgan la categoría ‘prime’ a los edificios de oficinas que le han dado una nueva cara a la ciudad.

Y, aunque las altas tasas de vacancia se han convertido en la principal preocupación de los actores de este mercado, los resultados del tercer trimestre (3T) corroborarían que el 2016 terminará siendo un buen año.

Precisamente, un reciente estudio de Binswanger Perú, que Día1 publica hoy en exclusiva, revela que luego de ocho trimestres continuos al alza, la tasa de vacancia disminuyó en el período julio–setiembre. Sin duda, una buena noticia.

Para George Limache, jefe de investigación de la firma, a pesar de que en el 3T se estrenaron nueve edificios de oficinas, lo que –en otras circunstancias– habría sido razón suficiente para presionar la tasa de vacancia al alza, los menores precios de cierre y, principalmente, los resultados de las elecciones presidenciales, terminaron por impulsar la demanda.

Como consecuencia, se apreció una ligera disminución de esta tasa al pasar de 27,08% en el 2T a 26,88% en el 3T. Mientras que en el 4T se repetiría la tendencia y cerraría el año en 25,7%.

“Prevemos que el balance continúe positivo, con una ligera caída de la tasa de vacancia. Y de no existir retrasos en obras, el próximo trimestre ingresarán dos proyectos en Magdalena”, afirma el experto, quien también resalta que del total de la nueva oferta prevista para el 2016, ya se ha entregado el 89% (195.000 m² ).

Demanda y precio

Aunque los precios de venta y alquiler (ver infografía) se mantuvieron estables con relación al 2T, Magdalena y Surco – La Molina fueron los ejes en donde se ocuparon más oficinas durante el 3T. ¿La razón? Precios de alquiler más atractivos que en otras zonas corporativas.

Considerando que, en principio, las oficinas prime satisfacen las necesidades de empresas que demandan áreas extensas, solo en el 3T Aceros Arequipa, Securitas, Primax y Ransa estrenaron oficinas de más de 2.000 m² , cada una, en los ejes Magdalena y Surco – La Molina.

Un comportamiento que continuará en el 4T y, como refiere Limache, las empresas de tecnología o startup también han arrendado oficinas prime (no muy significativas en m² ) a buen ritmo. “Cinepapaya, Rocket [Adondevivir y Bumeran] y Taxibeat ya tienen espacios de entre 300 m² y 800 m² ”, dice. Aun así, el segmento que seguirá impulsando la demanda en lo que resta del 2016 es el de las comercializadoras. Mientras que varias firmas evalúan espacios de más de 1.000 m² para mudarse en el 2017.

Punto de quiebre

Pese a que la distribución de la actividad edificadora,contabilizada por la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco) en términos de metraje en proceso de construcción, demuestra que el segmento de oficinas disminuyó su participación, al pasar de 15,59% en el 2014 a 14,9% en el 2015, y luego a 9,34% en el 2016, más de 200.000 m² –según Binswanger– ingresarán en el 2017.

Si bien, el stock de oficinas prime estará más cerca del millón de m2 (hoy llega a 922.156 m²), las presiones al alza sobre la vacancia, y a la baja sobre los precios, retomarán su curso, con lo que el próximo año el mercado seguirá inmerso en la fase de declive (sobreoferta y vacancia al alza).

Y como existe poca probabilidad de que las entregas de nuevas oficinas superen los 70.000 m² en el 2018, Binswanger prevé que la fase de recuperación del mercado prime empezará a sentirse a partir de ese año, con lo que la vacancia –como es característico en esta etapa– retomará su tendencia a la baja.

Aún cuando más de un desarrollador ha adelantado que no construirá nuevos edificios en Surco ni Magdalena, y tampoco en San Isidro, hay quienes sí seguirán apostando por el segmento prime, sobre todo en otros ejes. Por lo pronto, Britania Inmobiliaria ha adelantado a Día1 –a través de su jefe comercial Diego Briceño– que en breve “cerrarán la compra de un nuevo terreno en Chacarilla (Surco) para un nuevo proyecto de oficinas”.

Mientras que Desarrolladora del Pacífico, que estrenará el próximo año su primer edificio de oficinas de siete pisos en Miraflores, está en la búsqueda de terrenos para –como señala su gerente general Antonio Espinosa– seguir tentando suerte en este segmento.

Así las cosas, y según lo prevé Binswanger, la recuperación general del mercado se extendería desde el 2018 hasta el 2021, con tasas de vacancia promedio de entre 10% y 15% y crecimientos anuales de la demanda de entre 8% y 10%. ¿Se cumplirán las proyecciones? Será cuestión de seguir paso a paso el desempeño de un mercado que tarda en materializar un proyecto en un promedio de dos a tres años.

Basta tener una reunión de negocios en San Isidro –por mencionar uno de los ejes corporativos que existen en la capital– para verificar ‘in situ’ que conseguir un estacionamiento en zonas como estas se ha convertido en toda una odisea.

Por esa razón, y a pesar de que en los últimos dos años los precios de las oficinas no han parado de caer trimestre a trimestre, la misma tendencia no se ha trasladado al costo que hoy demanda la adquisición (vía alquiler o compra) de una cochera en un edificio corporativo en estreno, pues mientras el alquiler se ha mantenido entre US$160 y US$180, el de venta oscila entre US$18.000 y US$20.000.

Según Binswanger Perú, la razón para que la tendencia a la baja de los precios de las oficinas no se haya trasladado a las cocheras encuentra sustento, justamente, en la escasez de estacionamientos, algo que resulta paradójico en un mundo con sobreoferta de oficinas.

Y aunque más de uno podría pensar que la solución pasa por habilitar más cocheras en los edificios por construir, la solución no es tan sencilla. Giancarlo Malatesta, director de la empresa de servicios inmobiliarios corporativos, explica que el costo de hacer un sótano adicional crece de forma exponencial, por lo que no termina siendo rentable, además de ser menos funcional.

“En Lima, la mayoría de edificios prime tiene entre cinco y diez sótanos de estacionamientos. Imagínense que ir a la oficina signifique dar hasta 20 vueltas diarias a los sótanos. Eso ya no es prime”, afirma. En ese sentido, el experto recomienda desincentivar el uso del auto en favor de sistemas de transporte público masivo que conecten diferentes partes de la ciudad, a lo que se podría sumar el uso de transporte alternativo como las bicicletas o, incluso, los autos compartidos.

Fuente: Día 1, El Comercio

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