El último informe de la consultora Binswanger destaca al puerto de Chancay como un factor en el impulso del sector logístico.

El mercado de almacenes sigue en expansión, generando nuevas oportunidades que están atrayendo el interés de nuevos jugadores. Según el último informe de la consultora Binswanger, este dinamismo se debe al crecimiento sostenido del sector logístico. Juan Ruiz, jefe de investigación de la consultora, destacó que en el último año se construyeron 108,000 metros cuadrados (m²) de almacenes logísticos: 96,000 m² corresponden a espacios de clase A y 12,000 m² a clase B. ¿Qué está generando la atención de nuevos inversionistas?

El 56% de las entregas realizadas el año pasado se concentró en Lurín, seguido de Villa El Salvador (23%) y el Callao (185). En cuanto a los almacenes de Clase A, en el primer semestre de 2024 se entregaron 96,000 m². «En la segunda mitad del año, casi no hubo nuevas entregas debido a una sobreoferta generada. Sin embargo, la demanda ha seguido absorbiendo estos espacios, lo que ha permitido que el excedente se diluya en los últimos seis meses», explicó. Más del 80% de las construcciones se concentraron principalmente en Lima Sur, que incluye Lurín y Villa El Salvador (VES).

Los proyectos con mayor cantidad de metros cuadrados entregados fueron Megacentro Industrial Sur, Aldea Logística y Parque Logístico Lima Sur. «El eje Callao-Ventanilla se consolidó como la tercera zona con mayor crecimiento en oferta, destacando la primera fase del Parque Logístico Callao, que agregó 15,500 m². La alta demanada agotó la disponibilidad de este espacio logístico de Latam Logistic por lo que ya están planificando las siguientes dos etapas. Debido a la magnitud del proyecto y los tiempos de ejecución, estas fases podrían estar listas entre 2026 y 2027″, indicó Ruiz.

El año pasado, la demanda efectiva de almacenes clase A alcanzó los 87,550 m², lo que, junto con las nuevas entregas, elevó la tasa de vacancia a 5.65% (equivalente a 56,450 m2 disponibles) en comparación con 2023. Pese a este ligero aumento, para el experto esta tasa de vacancia sigue en niveles saludables. No obstante, la demanda efectiva cayó un 18% debido a la menor disponibilidad de espacios para expansión en zonas como Villa El Salvador y a las expectativas generadas por el crecimiento del Callao y Lima Norte tras la inauguración del Puerto de Chancay.

Un caso particular es Villa El Salvador, donde la escasez de terrenos dificulta el desarrollo de nuevos proyectos. Aldea Logística, uno de los principales operadores en esta zona, enfrenta limitaciones para ampliar su capacidad. «Hace un par de años construían entre 30,000 m² y 50,000 m² anuales, pero en el último año solo entregaron 25,000 m². Es poco probable que en 2025 sumen nuevos metros cuadrados, por lo que han comenzado a enfocarse en provincias como Piura y Arequipa», detalló Ruiz.

Los sectores más dinámicos fueron las comercializadoras, con un 49% de las ocupaciones, principalmente en materiales de construcción, farmacias y alimentos. A continuación, se ubicaron la industria alimentaria y la logística, con el 26% y el 10%, respectivamente. En promedio, las empresas ocuparon áreas cercanas a 5,500 m², con colocaciones que variaron entre 1,000 m² y 20,000 m² durante el 2024.

Lo que espera para 2025

En el segmento de almacenes de Clase A, Lurín concentra acutalmente toda la oferta disponible entre los cuatro principales ejes logísticos (Lurín, Huachipa, Villa El Salvador y Callao-Ventanilla). La zona cuenta con 56,450 m² distribuidos en cinco condominios logísticos, con una renta promedio de lista de US$ 6.50/m². «Se espera que la vacancia en Lurín continúe reduciéndose, impulsada por entregas más conservadoras en el primer semestre y por ser el eje con mayor demanda en el mercado», señaló Juan Ruiz, jefe de investigación de Binswanger.

El especialista advirtió que, aunque los demás ejes no cuentan con disponibilidad inmediata, la mayoría proyecta expansiones a corto plaza. Actualmente, las tarifas de lista en estas zonas varían entre US$ 6.50/m² y US$ 7.55/m², según la ubicación y el nivel de infraestructura de cada proyecto. En concreto, más de 70,000 m² de almacenes están en construcción y estarán disponibles en el primer semestre de 2025, con proyectos como ADN Parque Logístico, Simétrica Almacenes y Almacenes Central Huachipa liderando la oferta.

¿Cuáles serán las zonas de mayor crecimiento? El experto destacó a Lurín y Callao-Ventanilla, donde se espera que ingresen entre 100,000 m² y 140,000 m² de nuevos espacios logísticos a lo largo de 2025. Estas entregas podrían elevar la tasa de vacancia entre 3 y 4 puntos porcentuales, situándola entre 8% y 9%. «Este año posiblemente termine con más construcciones que en 2024. No anticipamos una sobreoferta. Los principales promotores de nuevos espacios serán Lurín, Callao-Ventanilla y, en menor medida, Huachipa, cuyo ritmo de crecimiento oscila entre 10,000 y 15,000 m², por debajo de los otros dos ejes», precisó el especialista.

Los sectores logísticos, la comercialización de materiales de construcción, alimentos, farmacéuticos y agroindustriales seguirán liderando la absorción de estos espacios.

En cuanto a las tarifas, Binswanger prevé un ligero incremento en los precios de lista para almacenes Clase A, con una renta promedio estimada entre US$ 6.90/m² y US$ 7.00/m². «Con el aumento de oferta, se espera un ajuste de hasta US$ 0.20 por metro cuadrado. A mediano plazo, las tarifas deberían estabilizarse debido a la alta demanda y el ingreso de nuevos proyectos», concluyó Ruiz.

Estabilidad en tarifas: Almacenes clase B

Durante el segundo semestre de 2024, se sumaron 4,000 m² adicionales de almacenes clase B, alcanzando un total de 12,000 m² entregados en el año. Megacentro y Monte Azul, ubicados en Lurín y Néstor Gambetta, respectivamente, fueron los principales proyectos en este segmento, según Binswanger.

La demanda por estos espacios, explicó Juan Ruiz, mostró un notable crecimiento en el segundo semestre, lo que impulsó la tasa de vacancia al 8.17%. Este aumento se atribuyó principalmente a las campañas estacionales como Navidad y el inicio del año escolar, que generaron un mayor alquiler temporal de espacios, así como a una política tarifaria más flexible. «En los almacenes clase A los contratos son a largo plazo, entre 3 y 5 años, mientras que en los clase B hay dispinibilidad inmediata. En 2024, hubo una gran disponibilidad en este segmento. Los almacenes clase B son, en su mayoría, alquilados temporalmente. En Lurín es donde se registran las myores ocupaciones, ya que es la zona con más construcción», dijo.

Las tarifas de lista promedio para los almacenes clase B se mantuvieron estables en US$ 5.48/m² y US$ 7.30/m², debido a su ubicación estratégica y mayor exposición comercial. En cuanto a los márgenes de negociación, estos se sitauron entre un 5% y un 10%, aunque lagunos poryectos con alta disponibilidad llegaron a registrar márgenes superiores al 20%.

Para 2025, no se anticipan cambios en las tarifas a corto plazo en estos almacenes. «En el eje Callao-Ventanilla las tarifas se asemejan a las de los almacenes clase A, ya que esta zona tiene un componente comercial que la hace una ubicación atractiva», añadió.

Nuevos jugadores del mercado de almacenes:

¿Se espera nuevos jugadores en el emrcado? Al respecto, Ruiz consideró que hasta tres nuevos jugadores podrían ingresar al mercado de almacenes en Perú, con al menos uno o dos concretando su incursión hacia finales de este año. El puerto de Chancay ha sido un factor para impulsar esta expectativa, ya que algunas empresas con operaciones en el sur incluso evalúan expandirse hacia el norte del país, aseveró. «Hay mucha expectativa sobre el puerto de Chancay, por lo que están viendo cómo se mueven las fichas», acotó.

Entre los interesados en ingresar a este mercado se encuentran inversionistas peruanos, incluyendo inmobiliarias vinculadas al sector industrial, que hasta ahor ano han desarrollado este tipo de infraestructura. De concretarse, Ruiz precisó que esto daría origen a una nueva rama de negocio dentro del sector inmobiliario industrial rentista entre 2025 y 2026. «Serán inmobiliarias industriales rentistas las que ingresen al mercado», precisó.

¿Impacto del factor electoral en el mercado? Ante la proximidad de un año electoral, el especialista señaló que el mercado de almacenes es resiliente. «Es posible que algunas expansiones se retrasen, pero eso podría observarse hacia finales de 2025. Sin embargo, es demasiado pronto para determinarlo con certeza», explicó.

Fuente: Gestión