Los proyectos de uso mixto ya dominan la escena inmobiliaria limeña. El motivo: son la mejor forma de diluir el alto costo del suelo, cuyo valor aumentó exponencialmente en los últimos años de la mano de un crecimiento acelerado del mercado. La tendencia hacia los mixtos, que esta revista advirtió desde el 2009 (ver Edificios de uso mixto: una nueva generación de proyectos en semanaeconomica.com), tuvo un ligero bache entre el 2011 y el 2015, cuando las rentabilidades exorbitantes llamaban a la especulación en el desarrollo monotemático de oficinas (y, en menor medida, de viviendas). Sin embargo, hoy que el mercado inmobiliario se encamina a cerrar su tercer año de desaceleración, los espacios mixtos han recuperado protagonismo.
Dominio en el A
En los años sesenta y setenta, Lima vio nacer sus primeros proyectos mixtos. Dos ejemplos emblemáticos son el Edificio Pacífico en Miraflores, con un cine y un café en su planta baja, y el centro comercial Camino Real, con tres torres de oficinas. Fueron, no obstante, ejemplos aislados, pues en el 2006 todos los proyectos que se construyeron fueron monotemáticos.
Recién a partir del 2007 los mixtos empezaron a tomar vuelo como tendencia. Ya en el 2011, el 76% (13 de 17) de los proyectos entregados fue mixto, según cifras de Binswanger (que excluyen el segmento residencial). En el 2012, sin embargo, el panorama cambió. Esto derivó en que en el 2015 apenas el 38% (14 de 37) de los proyectos tuviera más de un propósito. “Se preveía que la tendencia de formatos mixtos se impondría, como ha venido ocurriendo en otros países, pero varios proyectos priorizaron las oficinas porque se estimada que tendrían más demanda”, explica José Orrego, director de Metrópolis Oficina de Arquitectura.
El problema es que desde el 2015 la vacancia de oficinas prime ha venido creciendo sostenidamente, hasta 26.72% en el 2017. El mercado, entonces, volvió a mirar a los mixtos como fórmula de éxito. Así, este año cerrará con 72% (18 de 25) de proyectos mixtos y, entre los que están pronosticados a entregarse el próximo año, el 82% (14 de 17) es mixto. Esta tendencia destaca incluso más en el segmento A, donde el 2017 cerrará con el 82% de proyectos (11 de 13) mixtos, y en el 2018, los cinco proyectos por ahora previstos por Binswanger serán todos mixtos. En el B, en cambio, el 58% (7 de 12) de los proyectos de este año será mixto, mientras que para el próximo año se espera que un 75% lo sea (9 de 12). “Los terrenos B suelen ser de un tamaño menor que limita su explotación para varios usos, o se ubican en zonas donde hay limitaciones de altura o permisos”, explica George Limache, jefe de investigación de Binswanger Perú.
Nuevas combinaciones
Son varios los ejemplos de proyectos mixtos construidos en los años recientes. Algunos son: el Panorama Plaza del Grupo Lander, Cronos de Centenario o el strip center de Urbanova, en el cruce de las avenidas Paseo de la República y 28 de julio (el Grupo Breca también ha aprovechado muy bien el potencial mixto de sus terrenos en Las Begonias, en San Isidro). Además, inmobiliarias como Armando Paredes (SE 1540), Edifi ca (SE 1558) o TyC (SE 1520) han detallado recientemente a SEMANAeconómica sus planes de ingreso al rubro.
¿Qué explica el éxito de este tipo de proyectos? Que son la mejor manera de rentabilizar el alto costo de la tierra, según Limache, debido la capacidad de los usos múltiples de complementarse. Por ejemplo, esta revista ya explicaba en el 2011 que un edificio de oficinas asegura el flujo para los locales retail, que a su vez pagan un precio por metro cuadrado superior por estar al nivel de la calle (SE 1264). “Oficinas con hotel también son ampliamente compatibles, porque muchas veces las empresas necesitan alojar a sus ejecutivos extranjeros, o utilizan los servicios de los hoteles corporativos”, explica Miguel Deustua, gerente de finanzas de TyC, que desarrolla dos proyectos de este tipo en Lima por US$50 millones. Otra ventaja de la combinación con un hotel es que la inmobiliaria mantiene la propiedad del activo y asegura un flujo de dinero en el tiempo, explica Deustua. La misma lógica aplica para los edificios de vivienda que implementan sus plantas bajas con oficinas para renta.
Pero las combinaciones se perfilan para ser cada vez más variadas. Orrego llama a esto “mixtos de segunda generación”, que combinarán retail con torres de consultorios médicos o de aulas para instituciones educativas. El arquitecto detalló que el año pasado su estudio tenía en cartera seis proyectos de este tipo (SE 1521). Otra combinación innovadora es la del edificio Los Faisanes en Chorrillos, que mezcla oficinas con almacenes industriales.
Beneficio urbanístico
La combinación de usos del suelo será — junto a la densificación (SE 1552)— una de las tendencias que dominará el nuevo ciclo inmobiliario. Ambas tienen efectos positivos en el ordenamiento urbano. En el caso del uso mixto, que el comercio, el lugar de trabajo y la vivienda estén en un rango caminable “reduce la necesidad de usar el auto y descongestiona la ciudad”, explica el urbanista Angus Laurie.
El predominio de los mixtos ya es una realidad en ciudades de la región, como en Santiago de Chile, con su emblemático Costanera Center, o La Paz, en donde todos los edificios de vivienda de la avenida Arce tienen espacios comerciales en su primer piso, y ambientes para oficinas y consultorios en sus plantas bajas. Las fuentes coinciden en que en Lima todavía hay una fuerte aversión a combinar los edificios de vivienda con negocios comerciales por un “mal entendido concepto de residencialidad”. Sin embargo, en un mercado inmobiliario que transita hacia la madurez (SE 1521), el camino de los mixtos resulta inevitable para Lima
Fuente: Suplemento Semana Económica