El último reporte de la consultora Binswanger proyectó una caída de la tarifa de alquiler promedio por metro cuadrado de oficinas prime de tres ejes corporativos para este año, debido a que tienen un alto porcentaje de vacancia, es decir, un mayor número espacios por ocupar. ¿De qué distritos se tratan y hasta cuánto podrían bajar los precios de renta?

Daniel López, analista de investigación de la firma de investigación inmobiliaria, explicó a Gestión que pese que este mercado terminó el 2023 con una tasa de vacancia promedio a la baja de 20.38% (4 puntos porcentuales menos que el 2022), la tarifa promedio por metro cuadrado se mantuvo por debajo del 2022 (terminó en US$ 15.8 por m2).

Ello se dio porque las ocupaciones se centraron principalmente en la oferta de oficinas amobladas e implementadas, quedando rezagadas las oficinas en gris o casco, que alberga al 80% de la vacancia. Es justamente en este segmento que los precios retrocedieron, como un mecanismo para ser acogidos por el mercado, lo que agudizó la caída del precio promedio global.

En síntesis: el mercado de oficinas prime se mantuvo en 2023 “estresado” con el 63% de los 98 edificios de clase A, con una tasa de vacancia superior al 10%, cifra que no es saluble.

“Para el 2024, se proyecta que algunos ejes (corporativos) tengan una presión a la baja en sus tarifas por su alto porcentaje de vacancia, sobre todo porque concentran oficinas en gris. Lo que se espera para este año, igualmente, es que este tipo de oficinas sigan siendo rezagadas, con modificaciones en sus tarifas a la baja y que las amobladas e implementadas -como están siendo escasas- tengan mejores condiciones”, precisó.

 Entre los ejes corporativos en la que se espera un retroceso de su tarifa de alquiler promedio para este año se encuentran el eje Surco-La Molina, ya que el 87% de su oferta registra una tasa de vacancia superior al 10%; seguido de San Isidro Financiero (68% de su oferta registra una vacancia superior al 10%) y Magdalena (67% de su oferta registra una vacancia superior al 10%).

 El eje Surco-La Molina será el más perjudicado: el experto estimó que su valor retrocederá cerca de US$ 1 ó US$ 2.

“Desde pandemia, el precio promedio de alquiler de este eje corporativo se redujo en casi US$ 2. Para el 2024 no creemos que llegue a este nivel. Caerá 0.20 a 0.50 de centavos de dólar. Parece poco, pero al considerar que es un promedio estamos hablando que algunas oficinas puedan reducir su tarifa en US$ 1 o US$ 2″, alertó.

En 2023, este eje terminó con un precio promedio de alquiler de US$ 14.4 el m2.

Para San Isidro Financiero y Magdalena, en cambio, se prevé una reducción de menor escala de 0.10 a 0.20 centavos de dólar. El primero acabo el 2023 en US$ 16.6 el m2 y el segundo en US$ 14.1 el m2.

En la otra orilla, Binswanger consideró que otros tres ejes no van tener estragos en sus tarifas promedio (no van a subir) por que tienen una alta oferta con vacancia menor a 10%: estos son San Isidro Empresarial, Miraflores y San Borja. El Primero concluyó el 2023 en US$ 16.5 el m2; el segundo US$ 16.8 el m2 y el tercero US$ 17.3.

Propietarios en tratativas con coworking

Como un mecanismo para que salga al mercado sus espacios en gris, los propietarios de este tipo de oficinas están en tratativas con operadores del coworking para implementar sus espacios, tomando en cuenta que han sido los mayores tomadores junto al Estado de metros cuadrados de oficinas de clase A en 2023.

“Tenemos a varios propietarios, que inicialmente no estaban muy abiertos de convertir sus oficinas en coworking, que ya están considerando hacer su propio edificio de espacios compartidos o asociarse este año con actores del mercado como Regus, Comunal, Swiss u otros”, subrayó.

 El especialista acotó que, más de uno lo ve como una posibilidad e incluso ya hay negociaciones en marcha con actores de este mercado, debido a que están notando tasas de ocupación (en el segmento coworking) por encima de 80% y una buena oportunidad de negocio.

Será el formato coworking el que movilice la oferta de las oficinas en gris conjuntamente con la decisión de otros propietarios de amoblar sus espacios para que sean tomados. Aunque alertó que un factor que podría impactar negativamente de manera temporal- en el mercado prime

“Si sale del mercado, la tasa de vacancia aumentaría de manera significativa y la oferta de oficinas amobladas e implementadas que ahora es 20% aumentaría de manera significativa, lo que haría mayor mella a los propietarios de oficinas en gris o casco”, acotó. Aclaró, que, si este actor sale, otro coworking o incluso instituciones del Estado tratarán de tomar estos metros cuadrados de manera inmediata.

Claves

• Este año se agregarán 26,000 metros cuadrados (m2) al stock prime, debido a que -para el primer semestre de este año- se tiene previsto la salida al mercado de Pardos 200 y Fibra Camino Real.
• Ambas serán las únicas entregas en edificios para oficinas de clase A. No hay nuevos proyectos en marcha. La consultora estima que la tasa de vacancia -en un escenario conservador- se ubicará este año entre 17% y 18%.
• No se espera además una recuperación tarifaria significativa, ya que la oferta de oficina en gris continuará siendo amplía, convirtiéndose en un reto su introducción al mercado en un escenario de recesión y bajo crecimiento de la economía.