Actualmente se habla de sobreoferta, del fin del boom inmobiliario, de un menor interés por adquirir propiedades, de edificios nuevos que no se venden y de las nuevas zonas emergentes para colocar un negocio. Lo cierto es que el mercado de venta y alquiler de inmuebles, oficinas y locales comerciales en Lima no se ha detenido. Tres especialistas del sector comentan sobre las nuevas estrategias y lo que se busca para mejorar el sector.

Los precios de están regulando

“Desde el 2013, este mercado (inmobiliario) no ha estado bien. (No obstante), en este segundo semestre del año vemos que está mejorando la economía y a su vez esperamos que también mejore el sector, en el caso de inmuebles y oficinas específicamente”, comenta Alfredo Romero, gerente Comercial de Alfredo Graf y Asociados.

Añade que en lo que respecta al segmento de oficinas hasta el 2013, el precio de alquiler de oficinas prime en San Isidro oscilaba entre los US$22 y US$24 por metro cuadrado y que actualmente varía entre US$18 y US$20. Así como en San Isidro, explica Romero, muchas otras zonas también han bajado el precio por metro cuadrado, lo que demuestra una contracción de precios.

Dicha baja, según Romero, se da por una sobreoferta de oficinas que ha generado una gran vacancia de dichos ambientes. A ello se suma que las empresas han ido reduciendo espacios, alquilan o compran locales más pequeños por la reducción de personal y por los problemas generados por el caso Odebrecht que ha hecho que muchas empresas proveedoras y ligadas al sector construcción se hayan visto afectadas.

En lo que se refiere a locales comerciales, Romero explica que la proliferación de centros comerciales y de esparcimiento en diversos distritos de la capital han hecho que las zonas aledañas se vuelvan más importantes para abrir negocios, lo que ha originado que el valor de alquiler y venta por metro cuadrado aumente. No obstante, advierte que las zonas más importantes para locales comerciales son el distrito de Miraflores y el emporio comercial de Gamarra, en La Victoria. “Allí se está valorizando la venta como terreno a US$12.000 el metro cuadrado, dice el ejecutivo de Alfredo Graf y Asociados.

Añade que el alquiler y la venta de los locales comerciales suben sus precios dependiendo de la afluencia de público. Es decir, dependiendo de si las personas visitan o no ciertas zonas, estas se harán más o menos comerciales y por ende su precio subirá o bajará. “Los precios de oficinas y locales comerciales se han regulado dependiendo de la oferta y demanda en estos años, aunque siguen siendo altos en ciertos lugares donde hay mucha afluencia de público. Las zonas populosas que actualmente llaman la atención son los conos de Lima, Los Olivos e Independencia en zonas consolidadas como las avenidas Carlos Yzaguirre y la Panamericana Norte”, detalla Romero.

Además, advierte que en las zonas populosas, los rubros que generan mayor demanda para alquiler de locales son las tiendas retail, educación y salud. En este último caso demandan especialmente espacios para colocar institutos técnicos, de idiomas o de moda.

Zonas con potencial

Para George Limache, jefe de Investigación de Binswanger Perú, cada segmento –locales comerciales, oficinas e industrias– tiene una dinámica particular.

En oficinas estamos en un contexto de sobreofertas. Se han construido muchas oficinas, lo cual genera que el nivel de disponibilidad se incremente, y como consecuencia las rentas han disminuido desde el 2013. La perspectiva es que toquemos fondo en rentas bajas este año y se recupere la dinámica en el 2018”, dice.

En cuanto a alquileres de oficinas de clase A, estos se encuentran entre los US$14 y US$20 el metro cuadrado. La diferencia es por el área y lazona. Surco y La Molina tienen los precios más bajos y los más elevados se encuentran en San Isidro. La venta de oficinas está entre US$1.800 y US$2.300 el metro cuadrado y los precios más bajos se encuentran en Surco y Magdalena y los más altos en San Isidro.

“Para el sector industrial, ahora los almacenes son para renta. En Lurín y Villa El Salvador se está gestando este tipo de alquileres, aunque los precios se han incrementado ligeramente se está teniendo buena acogida”, afirma el ejecutivo de Bingswanger.

Asimismo, explica que el producto que está en boga es la venta de terrenos en parques industriales. “Si hablamos de costos, en la avenida Argentina se ofertan terrenos o almacenes de US$1.000 el metro cuadrado y en los nuevos parques industriales los encontramos a menos de US$120 el metro cuadrado”, señala George Limache.

El jefe de investigación de Binswanger destaca que una característica importante en el mercado de locales comerciales, es que estos son muy escasos, sobre todo para lo que es comercio puerta-calle. Ello sumado a que existe una vacancia baja, ha generado que los precios de alquiler aumenten. Por otro lado, Limache destaca que las rentas de locales comerciales más caras se encuentran en el Centro de Lima (Jirón de la Unión y las avenidas Abancay y Manco Cápac) y en Miraflores y San Isidro. Todos por encima de los US$50 o US$60 el metro cuadrado. “El promedio para los locales comerciales en las zonas más transitadas parten de US$10 por metro cuadrado, siendo el Callao el más bajo y la más alta está en San Isidro, Miraflores y el Centro de Lima.

Limache resalta que otro punto que determina el precio de alquiler es el potencial de ventas. Aquí hay dos perfiles: los que venden por volumen y los que venden tickets más altos. En el caso de las ventas por volumen, las zonas que lideran son el Centro de Lima y Gamarra con rentas que oscilan entre los US$80 y US$90 por metro cuadrado, mientras que en venta por ticket alto, Miraflores y San Isidro son las más importantes con rentas promedio de entre US$40 y US$50 por metro cuadrado”, dijo Limache.

Del mismo modo, destaca que en las zonas de mayor importancia comercialmente hablando casi no se encuentran muchos locales en venta, sino que mayormente son alquileres, y si esos están en “zonas calientes”, donde hay mucha afluencia, los precios pueden ir desde los US$2.500 hasta los US$4.000 o US$5.000 por metro cuadrado.

“Si tiene un local comercial que esté cerca de un centro comercial, una estación de tren, Metropolitano, vías de acceso fáciles o municipalidades, siempre tendrán una renta parecida, no importa en el distrito que estén. Lo que se diferenciaría es el potencial de venta”, indica Limache.

Además, el ejecutivo de Binswanger comenta que la zona que tiene un gran potencial es el barrio de las Gardenias, en Surco, que está alrededor de la Universidad Ricardo Palma y que está en la puerta del desarrollo industrial de Lima que es la zona sur, donde se encuentran todos los nuevos almacenes y plantas de Lurín, Villa El Salvador y Chilca.

Más oficinas

Sandro Vidal, gerente de investigación de Colliers International, informa que en lo que se refiere a oficinas prime la vacancia actual es de 27,7% y estima que para el cierre del año subirá a 30%. “La demanda sigue siendo baja respecto a la cantidad de metros cuadrados nuevos de oficinas que entran en el año”, advierte Vidal.

Cabe señalar que al finalizar el segundo trimestre del año el inventario de oficinas prime llegó a 1’057.472 metro cuadrado de oficinas útiles, distribuidos en 82 edificios. La disponibilidad es de 27,7%, equivalente a 292.669 metro cuadrado.

“Las rentas de Sanhattan (San Isidro) , Miraflores y San Borja han continuado con la tendencia a la baja, mostrando un precio promedio de US$17,27 por metro cuadrado, siendo el promedio para oficinas A+ de US$17,33 y de US$17,20 para las oficinas clasificadas como A”.

“Respecto a la distribución de la vacancia total, la mayor concentración de los espacios disponibles se encuentra en el submercado Sanhattan 29%, seguido de Nuevo Este con 28% y Magdalena con 24%”, afirma Sandro Vidal.

De igual manera, señaló que en oficinas están muy de moda ahora las zonas de Magdalena y Lince, así como las oficinas de formato subprime que están creciendo en el Centro de Lima. “El mercado de oficinas subprime (edificios clase B+ y B) cuenta con un inventario de 1’184.699 metro cuadrado, distribuidos en 231 edificios. La disponibilidad alcanza los 16,2% sobre el inventario total, lo que equivale a 191.472 metro cuadrado.

Finalmente, Vidal señaló un dato muy interesante para los interesados en alquilar o comprar locales comerciales u oficinas subprime: “La Línea 2 del Metro de Lima debería ser el recorrido por el cual aparezcan nuevas oficinas subprime y locales comerciales”. A tenerlo en cuenta.

Fuente: Cámara de Comercio de Lima

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