El mapa logístico de Lima está cambiando de centro. Durante años, el sur fue el destino natural de los almacenes modernos; hoy el crecimiento se reparte en tres con vocaciones distintas, y elegir bien la ubicación depende tanto de la renta como del tipo de operación que se necesita instalar.

El oeste toma la delantera

En 2025, Callao-Ventanilla superó por primera vez a Lurín como la principal zona de entrega de almacenes clase A, con 78,000 m² de un total de 136,000 m². En 2026 mantiene el liderazgo: concentra el 51% de la nueva oferta, con proyectos como el Parque Logístico Callao y Monte Azul, que sumaran 54,500 m² en el segundo semestre del año.

La cercanía al puerto del Callao, al aeropuerto Jorge Chávez y al casco urbano convierte a este corredor en la ubicación natural para operaciones de importación y exportación, carga aérea y distribución regional, donde cada kilómetro entre el terminal y el almacén se traduce en reducción de tiempo y ahorro de costo.

El sur se reactiva y se extiende

Villa El Salvador vuelve a recibir oferta tras un 2025 sin entregas, con 21,200 m² de Aldea Logística en octubre, mientras Lurín sumó 24,000 m² en Logiscity. Es el eje con mayor tradición industrial y la mejor conexión con el consumo de Lima Metropolitana, por lo que responde bien a centros de distribución de consumo masivo, retail, e-commerce y manufactura ligera.

El suelo en ejes principales es cada vez más escaso, y el crecimiento se proyecta hacia Punta Hermosa y Pucusana, donde el precio promedio de terreno industrial ronda los USD 200/m². Para operaciones que requieren lotes amplios o almacenes a la medida, estas zonas abren nuevas alternativas.

El norte se prepara

Con el puerto de Chancay en operación, el eje Ancón–Chancay se perfila como la principal zona de expansión de los próximos cinco años. El parque industrial de Ancón proyecta alrededor de 700 hectáreas hacia 2030, y los terrenos industriales del entorno de Chancay se ofertan entre USD 50 y USD 110/m². Es una alternativa a considerar para operaciones de mediano plazo vinculadas al comercio exterior o que necesitan escala.

La decisión empieza por el uso

Antes de comparar rentas, conviene confirmar que la zonificación y el índice de usos del distrito permitan la actividad prevista: almacenamiento, cadena de frío, ensamblaje o manufactura ligera no siempre tienen la misma compatibilidad en cada lote. Ese filtro, junto con el tamaño requerido, reduce la búsqueda a las opciones que realmente funcionan para la operación.

Un mercado que se decide con anticipación

La demanda sostiene el ritmo: la absorción de almacenes clase A llegó a 67,000 m² en el primer semestre, con una vacancia de 4.93% y rentas promedio de USD 7.50/m² (USD 6.20/m² en clase B). De los más de 98,000 m² que ingresarán en la segunda mitad del año, el 60% ya está prearrendado.

El espacio logístico que se ocupará en 2027 se está definiendo ahora. Con tres ejes de vocaciones distintas, la ventaja la tiene quien llega a la búsqueda con claridad sobre su operación, sus flujos de carga y su horizonte de crecimiento.