Expansión. La capital ya suma 27 strip centers, con más de 91.000 m² arrendables y solo 5.7% de vacancia. Surco, La Molina y Miraflores concentran los nuevos proyectos en espacios donde ya no caben malls.

En una ciudad cada vez más densa, donde encontrar terrenos de más de 10,000 m² se ha vuelto una rareza, el mercado comercial limeño ha girado gracias a un formato más compacto, versátil y rentable: los strip centers. Según el último reporte inmobiliario Strip Center a junio de 2025, elaborado por Binswanger, Lima Metropolitana cuenta hoy con 27 proyectos de este tipo, que en conjunto suman más de 91,000 m² de área bruta arrendable (GLA, por sus siglas en inglés). Con una vacancia promedio de apenas 5.7%, este modelo inmobiliario gana terreno en distritos donde ya no caben nuevos malls.

A diferencia de los centros comerciales tradicionales, los strip centers son formatos abiertos -sin pasillos interiores-, con entre 5 y 20 locales, ubicados comúnmente en esquinas o vías de alto tránsito. Su arquitectura suele organizarse en forma de «L», «U» o lineal, y están pensados para operar bajo gestión centralizada, sin venta de locales individuales. Además, privilegian la renta mensual y, en muchos casos, incorporan modelos variables o mixtos con porcentajes sobre las ventas.

«Este formato permite desarrollar espacios comerciales en terrenos desde los 800 m² hasta los 2,000 m², lo que resulta ideal en zonas como Surco, Miraflores o La Molina, donde ya no hay disponibilidad para malls regionales», explica Juan Ruiz, jefe de Estudios e Investigación de Binswanger. Además, afirma que es un producto cada vez más atractivo para fondos de inversión y aseguradoras, por su baja vacancia y estabilidad en flujos.

Desde OnRetail, que impulsa el modelo desde 2016 con su primer mall vecinal en Santa Clara (Qhatu Plaza), la apuesta es por espacios de cercanía, compactos, con mix curado y alta eficiencia operativa. «Nuestro formato está pensado para el barrio. Tiene menos áreas comunes y es más rentable. Es como una tienda de conveniencia, pero en versión centro comercial», afirma Karen Lozada, gerente general de la firma. Sus pilares son la conveniencia, cercanía, precio y «tenant mix» (mezcla de inquilinos).

Protecta Security, por su parte, ha intensificado su exposición a este tipo de activos desde 2020. «Al estar bien ubicados y con buen mix, los strip centers aseguran afluencia toda la semana, lo que permite contratos estables y resultados predecibles», comenta Juan Pablo Reynoso, subgerente de Inversiones Inmobiliarias de la aseguradora.

Proyectos en marca

Según el informe, para el segundo semestre del 2025 están previstas dos incorporaciones en Lima Top. Se trata de Strip Benavides (Surco), impulsado por OnRetail, con 2,200 m² de GLA, y Strip La Planicie (La Molina), desarrollado por un inversionista privado, con 1,800 m². Este último ya tiene más del 80% de sus locales arrendados previo a su apertura. Estos proyectos sumarán más de 4,000 m² al inventario actual.

Para el 2026, el mapa se ampliará a zonas que hasta ahora no contaban con este tipo de infraestructura. En Los Olivos se inaugurará Strip Millenium (2,000 m²) y en el Rímac, Lomas Plaza (5,000 m²), a cargo de Besco. Ambos proyectos marcarán el ingreso del formato en distritos históricamente fuera del radar comercial, donde se concentra alta densidad poblacional y demanda no satisfecha.

Modelo en evolución

Las rentas de strip centers varían entre s/50 y s/200 por m², según zona y exposición. En Lima Top, por ejemplo, se ubican los valores más altos del mercado (de s/80 a s/200), mientras que en Lima Este y el Callao, las rentas se ubican en el rango inferior. Además, los contratos pueden incluir componentes fijos, variables o combinados, dependiendo del giro comercial y las condiciones negociadas.

Protecta Security, por ejemplo, aplica rentas mínimas y variables. Los plazos en promedio son de 10 años con plazos mínimos forzosos de 3 o 4 años para operadores retail menores, y para anclas (locales de gran tamaño y alto atractivo que genera flujo constante como supermercado, cines o gimnasios) contratos de 20 años con al menos el 50% del plazo forzoso para ambas parte. «Es un modelo diseñado para garantizar permanencia y continuidad», detalla Reynoso.

OnRetail, por su parte, destaca que sus proyectos vecinales son ágiles y permiten una rápida implementación de marcas. «Hemos construido relaciones con cadenas como Dollarcity, Smart Fit o Cineplanet, que se adaptan bien a formatos compactos. Ya tenemos marcas que se repiten en nuestros desarrollos», comenta Lozada.

El informe detalla que el 67% de los strip centers cuenta con una tienda ancla, aunque Ruiz aclara que ya no es una condición indispensable. «Hay casos exitosos sin ancla, donde el conjunto de marcas logra atraer flujo por sí mismo. Sin embargo, una tienda como Smart Fit o Plaza Vea sigue siendo un plus por el tráfico asegurado que genera», comenta.

Rutas de expansión

Con la escasez de terrenos baldíos en zonas consolidadas, los desarrolladores están explorando nuevas vías: la reconversión de esquinas y locales antiguos. «Los fondos y aseguradoras están agrupando propiedades pequeñas, demolidas o en desuso, para levantar strip centers sobre superficies de entre 800 m2 y 2,000 m²«, señala Ruiz. Esta táctica permite regenar tejido urbano sin depender de grandes lotes y viabiliza nuevos desarrollo donde antes no se creía posible.

Para Lozada, el reto ahoraes maximizar el valor de activos existentes. «El ‘strip’ de San Miguel ya cumplió su ciclo en visibilidad. Lo estamos remodelando para reposicionarlo. Se trata de hacer más con el mismo espacio», anota.

Reynoso agrega que la mirada va más allá del flujo y el ‘tenant mix’ es clave. «No se trata solo de tener marcas conocidas, sino de cómo se distribuyen y se complementan entre sí», agrega.

Fuente: El Comercio – Día 1