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15-May-2023
El renacer del coworking: así es como la nueva era de trabajo está dinamizando estos espacios en Lima
El renacer del coworking: así es como la nueva era de trabajo está dinamizando estos espacios en Lima
Ante la gran demanda de grandes empresas por estos espacios, la facturación y requerimientos de espacios de coworking en Lima están llegando a récords históricos para algunos operadores. Este año se vería el ingreso de nuevas marcas, el lanzamiento de más sedes, y el ingreso a ubicaciones menos tradicionales. Forbes conversó con los principales operadores de coworking de la capital.

Si antes de la pandemia no estaba familiarizado con el término coworking, lo más probable es que hoy sí lo esté. Luego de que en el 2020 muchas empresas vendieran sus propiedades o se salieran de contratos largos con tiempos forzosos, muchas buscaban eficiencia en los metros cuadrados que se usen mientras el trabajo flexible tomaba vuelo. Es así que estas oficinas compartidas han tomado gran relevancia en el plan de retorno a la presencialidad teniendo como eje el trabajo híbrido.

Lejos de ser un formato nuevo, el coworking tiene varios años instalados en el Perú. Así como la pandemia significó el golpe más duro para los operadores de espacios de coworking, también marcó un antes y un después para la industria en esta nueva era del trabajo flexible e híbrido.

Operadores del mercado de coworking consultados por Forbes coinciden en que la recuperación de la industria se logró en el 2022 y hoy vienen registrando récords históricos. Ernesto De Olazával, CEO de Comunal —que cuenta con 14 sedes en Lima y tres en Ciudad de México— comenta que la facturación este primer trimestre es superior en 70% a lo alcanzado el año previo, y es un 20% mayor a sus mejores niveles de la pre pandemia.

 Asimismo, la demanda de espacios se multiplicó por cuatro en el último año, reconoce Martin Silva, Area VP South & Central America en IWG (grupo de origen belga que opera Regus y Spaces en Perú). En nuestro país, su ocupación al cierre del 2022 fue de un 86% de todo el inventario en sus siete sedes. 

MÁS VUELTAS AL ESCRITORIO

Si bien los requerimientos de espacios se han disparado, la cantidad de metros cuadrados demandada se ha reducido, producto de la puesta en marcha del trabajo híbrido: en IWG pasaron de un promedio de venta de 35 m2 a uno de 12 m2 actualmente, señala Silva. Asimismo, como explica Olazával, hay una nueva forma de uso del espacio: ahora la gente le da más vueltas a la silla o al escritorio.

“Hoy tenemos poco más de 4.000 escritorios, o sea capacidad para 4.000 escritorios. Sin embargo, tenemos aproximadamente 8.000 miembros que usan los espacios de Comunal. Este ratio de 2 a 1 se da justamente por este nuevo esquema rotativo de espacios. Es decir, una empresa de 100 personas ya no alquila 100 escritorios de trabajo, sino que alquila 40 escritorios y se organizan por días y rangos de horas”, explica el ejecutivo. Dicho esto, en el caso de Comunal, están bastante encaminados a llegar al 80% de ocupación en los próximos meses, aún por debajo de la prepandemia (90%).

En esa línea, Juan Pablo Bustamante, gerente general de WeWork Perú —con cinco sedes en Lima—, comenta que ven que algunos equipos acuden a la oficina con más frecuencia de lo que se quedan en casa. “En algunos casos, la norma para el trabajo híbrido solía ser de dos días en la oficina y tres días en casa. Hoy, hemos visto que ese horario se invierte o, a veces, cambia a cuatro días en la oficina”, comenta. Si bien la firma no pudo dar cifras locales, indicó que la ocupación de WeWork en América Latina fue del 73% al cierre del 2022.

Con estos nuevos requerimientos y una demanda creciente, las tarifas de los espacios se han recuperado de las reducciones que se realizaron en la pandemia. En el caso de IWG, señala Silva, a inicios de la pandemia fueron muy agresivos con los descuentos en las tarifas (hasta un 50% de descuento), pero esto se ha ido corrigiendo y hoy los descuentos promedio en Perú no superan el 12%. Asimismo, en Comunal precisan que ya han recuperado los precios que “sacrificaron” en la pandemia.

“Colombia y Perú son los dos mercados que de Latinoamérica más están empujando en términos de ocupación” MARTIN SILVA, AREA VP SOUTH & CENTRAL AMERICA EN IWG

GRANDES EMPRESAS EN COWORKING

Los contratos flexibles —que pueden ser de días o años— son parte del atractivo de este formato. Justamente, las grandes empresas, que hoy están implementando nuevos modelos de trabajo moviendo un gran número de talentos, son las que están impulsando la demanda de los espacios compartidos.

“Las compañías hoy requieren contratos más flexibles. Y eso representa en nuestro modelo de negocio una ventaja competitiva muy importante versus lo que es un modelo convencional. Inclusive durante la pandemia también fuimos una buena oportunidad para aquellas compañías que estaban pensando achicarse. El foco estratégico de la compañía son grandes clientes; muchos de nuestros clientes son grandes corporaciones. Son ellas las que están yendo por un modelo híbrido y flexible”, resalta Nicolás Del Pozo, director regional de IWG.

Esa mayor demanda de grandes empresas también la ha visto WeWork. “Si bien las pequeñas y medianas empresas han representado históricamente la mayoría de nuestros miembros en Perú, hemos notado que la demanda de las corporaciones más grandes ha aumentado este año. Lo que solía ser una división de 70/30, ahora se ha igualado a casi 50/50″, comenta el gerente general de WeWork Perú.

“Muchos de nuestros miembros se han dado cuenta de que trabajar en la oficina aumenta la productividad, la colaboración y la conexión entre los empleado“ JUAN PABLO BUSTAMANTE, GERENTE GENERAL DE WEWORK PERÚ

En tanto, Comunal afirma que el 60% de los clientes son firmas grandes o corporaciones, mientras que casi 30% son pequeñas o medianas empresas, y el resto son independientes o microempresas.

Como consecuencia de esta flexibilidad que otorga estos espacios, en 2022 se observó una reducción en la duración de los contratos de 6 a 12 meses, y en su lugar, se adoptó un período de 3 a 6 meses, según reporta Binswanger. ¿A qué se debió esto? Juan Ruíz, jefe de investigación de mercado de Binswanger, comenta que ello se debe a los contratos por transición, que se dan cuando una empresa busca regresar a una oficina tradicional pero opta por el coworking mientras se implementa, o cuando se requiere tiempo para planificar la mudanza y un retorno progresivo del personal a la presencialidad.

“Además, la incertidumbre en el contexto político llevó a algunas empresas a considerar el uso del coworking como una opción temporal antes de tomar decisiones a largo plazo en cuanto a contratos de alquiler”, explica.

En este escenario, cobra relevancia la forma en la que los operadores de coworking se han ido expandiendo en la capital. El esquema de asociación con los dueños de los edificios— en el que los operadores no pagan renta fija, sino que se reparten las ganancias del negocio con los propietarios— se ha convertido en una práctica común en el mercado.

Olazával considera que los espacios de coworking son un buen complemento a la oferta de los edificios corporativos, más aún cuando muchas empresas están desarrollando en la marcha su modelo de trabajo. “Cuando esa empresa (que está en un coworking) crezca o quiera migrar a un modelo más tradicional o a una oficina muchísimo más grande, como una planta completa, por ejemplo, ya le toca la puerta al dueño de las oficinas del edificio. Entonces, se genera un camino que siguen varias empresas”, explica.

NUEVOS MARCAS, SEDES Y AMPLIACIONES

La plaza peruana verá nuevas aperturas de espacios de coworking este año. Por ejemplo, IWG abrió a inicios del 2023 un centro de cuatro pisos, ubicado en San Isidro, que inició con una ocupación de 50% y pasó a 68% en cuatro meses. Este año también planean tener nuevas aperturas en el mercado peruano, que se encuentran en negociación. En concreto, en junio abrirán una ubicación en Barranco, una nueva zona que están explorando que goza de buena conectividad.

Además, Del Pozo, director regional de IWG, adelanta a Forbes que están trabajando en la incorporación de una tercera marca en el país: HQ, una low cost de espacios de oficinas coworking. Actualmente se encuentran analizando alternativas con distintos propietarios de partnership para el lanzamiento de la marca, que tendría ubicaciones menos tradicionales.

“Evaluamos también la posibilidad de estar en otro tipo de activos, de clase B y clase C. Es un poco la estrategia para esa marca (HQ). Hoy la mayoría de nuestros activos de nuestros centros están en edificios de oficinas. Pero la pandemia está abriendo oportunidades para evaluar otro tipo de activos de retail, y evaluar alternativas en shopping centers. Básicamente lo que queremos es estar cerca de donde la gente vive. Y eso nos abre un abanico de oportunidades a través de espacios de retail, shopping centers y aeropuertos”, cuenta Del Pozo.

En tanto, el plan de crecimiento en el Perú —el tercer mercado con mejor ocupación en Sudamérica, sin considerar Brasil— para la firma belga contempla otras ciudades como Cusco, donde planean desarrollar espacios de la mano de shopping centers y espacios de retail.

Por otro lado, en Comunal, acaban de firmar una ampliación de su local más recientemente inaugurado (Santa Cruz, Miraflores) luego de que los espacios tuvieran una gran demanda en los últimos tres meses. Así, esa sede pasará de tener 1.500 m2 a 3.000 m2 en los próximos cinco meses que terminen de construir el nuevo piso, señala Olazával a Forbes.

“Hoy la zona más caliente es Miraflores. Pero eso cambió, antes [de la pandemia] lo más caliente era San Isidro. Miraflores es un buen punto medio entre zonas comerciales y residenciales. Surco y Magdalena ya vienen al siguiente nivel de opciones o preferencias de los clientes. Hay muchas plantas de producción en Lima Este”  ERNESTO DE OLAZÁVAL, CEO DE COMUNAL

Asimismo, a lo largo del año, apuntan a abrir dos ubicaciones más en Lima y otras dos más en Ciudad de México. Consultado por el ingreso de Comunal a otras regiones del Perú, el ejecutivo indicó que el foco son las dos ciudades en las que están presentes.

Estos anuncios se hacen luego de que la oferta de espacios de coworking disminuyera en un 82% en el 2022 en comparación con el 2019, debido a una serie de cierres de sedes que se produjeron debido a la pandemia y a otros factores de restructuración empresarial, comenta Ruíz, de Binswanger.

“A pesar de esto, algunos actores del mercado han logrado crecer y añadir más de 16.000 m2 a la oferta en el 2022, con planes de seguir expandiéndose durante el 2023 y 2024”, recalca. Por ello mismo, Binswanger Perú considera probable volver a los niveles de oferta de 2019, con una cifra de 129.000 m2 para fines del 2023 o principios del siguiente año”, agrega.

La expectativa de los operadores de espacios de coworking es que la categoría se va a consolidar mucho más en los próximos años. Sobre todo en momentos en los que la nueva normalidad del trabajo respira flexibilidad en espacios y tiempos, el core del formato desde mucho antes de la pandemia.

Fuente: Forbes Perú

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