Un estudio de Binswanger Perú detalla que Lima cuenta con 1,68 millones de m² de oficinas y las tarifas más bajas de la región. Ciudad de México y Sao Paulo son las ciudades con más metros cuadrados de oficinas en Latinoamérica.

Las siete ciudades de América Latina con el mayor stock de oficinas acumulan un total de 20,6 millones de metros cuadrados, Además, cada una con diferentes ritmos de crecimiento, señala un reciente reporte elaborado por Binswanger. Y en este Lima, pese a ser la séptima ciudad con más oficinas en la región, cuenta con un gran potencial de desarrollo que repuntaría en el 2025.

En concreto, Ciudad de México lidera el estudio con más de un tercio del stock regional (7,53 millones de m² de oficinas), seguido por Sao Paulo (4,1 millones de m²) y Santiago de Chile (2,5 millones de m²). Mientras que en un segundo plano se ubican Río de Janeiro, Buenos Aires, Bogotá, y Lima, las cuales cuentan con entre 1,25 millones de m² y 1,68 millones de m² de oficinas.

No es novedad el liderazgo de la capital mexicana, pues el desarrollo de su mercado de oficinas inició en la época de los noventas, a la par que Santiago. En cambio, Lima recién tuvo su “primer boom de oficinas prime a principios del 2010”, relata Juan Ruiz, jefe de investigación de Binswanger Perú.

En esa línea, para este 2023, las ciudades que cuentan con mayor proyección de nuevas entregas son: México (+4% de su stock total), Sao Paulo (+5% en su stock de oficinas prime), y Buenos Aires (entre 4% a 6% más de su stock total en función al escenario político y económico del país). En tanto, Lima y Bogotá son las ciudades con el menor número de entregas de metros cuadrados para oficinas para este año, contando con una proyección de 36.000 m² y 11.500 m², respectivamente.

¿Qué significa esto para Lima y Bogotá? De acuerdo con el estudio, en el corto plazo este menor ingreso de m² representa un beneficio para los indicadores de ambas ciudades, ya que permite al mercado “respirar” y absorber la sobreoferta causada por las desocupaciones de la pandemia. Esto último, según el reporte, ayudaría a retornar a indicadores del 2019 en un plazo más corto.

EFICIENCIA DE LOS MERCADOS DE CADA CIUDAD

Para tener una mejor comprensión acerca del desarrollo de un mercado inmobiliario frente a la potencial población a ocuparlo, Binswanger desarrolló una ratio de m² por cada 1.000 habitantes. Así, Ciudad de México y Sao Paulo lideran el ranking de esta ratio, contando con 341 m² /1.000 hab. y 388 m² /1.000 hab., respectivamente. Le siguen Santiago, Río de Janeiro y Bogotá, con 299 m² /1.000 hab., 248 m²/1.000 hab. y 227 m² /1.000 hab., respectivamente. 

Los mercados de Buenos Aires y Lima, por su lado, cuentan con ratios por debajo del promedio de la región (239 m² /1.000 hab.), lo cual los convierte en mercados potenciales para la construcción de nuevos proyectos de oficinas, destaca el reporte. En específico, Lima cuenta con un ratio de 113 m² /1.000 hab. Si bien no se posiciona como uno de los más altos en la región, es uno de los que ha tenido mayor crecimiento en los últimos 10 años (150%), pasando de un ratio de 45 m2/1.000 hab. en 2013 a 113 m2/hab. en 2022, recalca Binswanger.

Cabe mencionar que entre el 2018 y 2019 el mercado de oficinas vivía una época de recuperación con una demanda que iba absorbiendo los metros cuadrados y se encaminaba a una tasa de vacancia más natural (entre 10 y 15%), señaló Ruiz. Este desarrollo del ciclo inmobiliario se vio interrumpido en el 2020.” Nosotros preveíamos que a partir del 2021 o incluso 2022 podría llegar una segunda ola de crecimiento en el mercado. Pero vino la pandemia, que trajo mucha sobreoferta, haciendo que los indicadores de tasa de vacancia se elevaran”, comentó.

No obstante, Binswanger estima que el ciclo de expansión de Lima iniciará a mediados del 2025, momento en el que las tarifas y las tasas de vacancia se posicionarían a niveles competitivos frente a los mercados de la región, detalló Ruiz.

¿CÓMO SE VIENE RECUPERANDO LA VACANCIA?

La pandemia de la covid-19 afectó la tasa de vacancia en el mercado mundial de oficinas. Así, Binswanger observó un aumento promedio de entre 8% y 9% en las ciudades de América Latina

En el caso de Lima, el aumento de 8,9% se debió a las desocupaciones por el distanciamiento social y a la entrega de más de 50.000 m² de oficinas en el 2021 (que fueron aprobadas antes de la pandemia). En esa línea, Ruiz detalla que este año se entregarán dos edificios para oficinas, los cuales se gestaron con dos o tres años de anterioridad.

“Todo lo que se ha entregado este 2023 fue gestionado en el 2019 o 2018. Esa figura se repitió también en otras economías, como la de Santiago, Ciudad de México y Sao Paulo”, comentó.

Según el reporte de Binswanger, Buenos Aires y Ciudad de México experimentaron los mayores incrementos en su ratio de vacancia, con aumentos de 11,5% y 9,2%, respectivamente. Por su parte, Bogotá mostró mayor resiliencia, al tener un incremento en su tasa de vacancia de solo 6,4%, una cifra inferior al incremento promedio de la región. Río de Janeiro, incluso en el periodo previo a la pandemia, es el mercado con mayor tasa de vacancia de la región y también el más joven.

El estudio también señala que, hacia finales del 2022, se observó una recuperación generalizada en el ratio de disponibilidad de Latinoamérica, debido al retorno progresivo a oficinas. Por ello, la tasa de vacancia se redujo en la región, en promedio, alrededor del 2%.

En Lima, el ratio de disponibilidad se redujo solo 1%. No obstante, considerando la proyección escasa de nuevas entregas y la demanda efectiva en crecimiento, se prevé que cierre el 2023 con una mayor velocidad de recuperación, registrando una disminución de su vacancia de alrededor de 3%, comentó Ruiz.

LIMA TIENE LA TARIFA MÁS BAJA DE LA REGIÓN

Ante el incremento en la vacancia del mercado, la tarifa de alquiler de oficinas prime en la región pasó de un promedio de US$ 21,74/m² en el 2019 a US$19,34/m² en el 2021, detalló el informe.

En este sentido, Lima resalta como el mercado con las tarifas más bajas de la región. Sin embargo, la capital peruana también ha sido uno de los primeros en experimentar una recuperación (+US$ 0,13/m²) en sus precios del alquiler, al igual que Santiago (+US$ 0,80/m²) y Ciudad de México (+US$ 0,38/m²).

En Río de Janeiro, la tarifa ha experimentado una reducción de US$9/m² en comparación con el año 2019, alcanzando su mínimo histórico de US$17,20/m². En tanto, Sao Paulo ha reducido su tarifa en US$4,10/m², también llegando a su mínimo histórico de US$17,31/m².

Considerando el escenario actual tanto de tarifas como vacancia, el mercado de Santiago de Chile y el de Buenos Aires son los que se presentan más llamativos en cuanto a relación tarifa-vacancia, detalló el estudio.

¿Cuándo Lima tendría tasas de vacancia ‘saludables’? Ruiz señala que “este 2022 tuvimos una tasa de vacancia de 25% y esperamos cerrar el 2023 con 22% por el hecho de que la demanda sigue recuperándose. Lo más probable es que a finales de este año, ya recuperaremos una tónica de crecimiento de una demanda prepandemia”, indicó.

También comentó que la vacancia de la capital peruana podría llegar a alrededor del 10% hacia el 2025 si el mercado se desarrolla con normalidad. Luego de ello, se lograría un escenario propicio a entregar más metros cuadrados sin crear sobreoferta.

“Tenemos un hueco en el tiempo en cuanto a nuevos ingresos, lo cual va a permitir que nos recuperemos a una mayor velocidad que la región. Lima se posiciona como un mercado llamativo para tener entregas en torno al 2024 y 2025”, agregó.

Fuente: Forbes - Perú - https://forbes.pe/negocios/2023-06-26/estas-son-las-ciudades-con-mas-oficinas-en-latinoamerica-lima-se-ubica-en-el-septimo-lugar