En el 2018 continuará la —aún tímida— recuperación del sector inmobiliario. Pero esta recuperación se dará de manera escalonada: mejorará el segmento de viviendas —principalmente la venta de viviendas sociales—, pero la recuperación en el mercado de oficinas prime tomará más tiempo y recién se concretará hasta el 2019. La reposición del Bono del Buen Pagador (BBP) —subsidio a la compra de viviendas— y el mejor panorama económico serán los principales motores del sector.
Reactivación en vivienda
La reactivación del segmento de viviendas cobrará fuerza en la segunda mitad del 2018 (SE 1570, Sectores y Empresas). El principal impulsor será el subsegmento de vivienda social, compuesto por residencias con un precio inferior a S/.300,000. Éste crecería 35%, según Carola Pacheco, gerente general de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).
La restitución del tope máximo del subsidio del BBP en junio de este año —tras ser recortado en enero— es lo que permitirá este mejor escenario. El bono otorga un subsidio entre el 6% y 8% de la vivienda y se aplica a predios entre S/.154,000 y S/. 300,000 (SE 1590, SE Destaca). El impulso ya comenzó a sentirse: en agosto, el subsegmento creció 106% interanual, el mayor crecimiento en año y medio, y a octubre del 2017 se ha vendido 43% más viviendas sociales que en el mismo periodo del 2016, según ADI. Aún así habrá una caída este año: de enero a octubre, se han colocado poco más de 9,000 viviendas nuevas, lo que dificulta que se alcancen las 12,000 del 2016, según ADI.
La restitución del BBP mejora el escenario general del sector inmobiliario, aunque las proyecciones difieren mucho. Según Juan Carlos Tassara, director ejecutivo de Edifica. Las ventas totales de viviendas alcanzarán a 17,000, 14% más que las ventas estimadas para el 2017. Marco del Río, presidente de ADI, proyecta que que las ventas crecerían 27% hasta las 14,000 viviendas. Si bien ambos escenarios implican una mejora, ésta aún será insuficiente y no implica un retorno a los mayores colocaciones del pasado: 22,000 unidades en el 2012.
El rol de la banca en la reactivación será vía el desarrollo de proyectos de vivienda social y una mayor colocación de créditos. “Hemos empezado a sembrar proyectos del perfil Mi Vivienda. Los desembolsos de préstamos hipotecarios los veremos a mediados del 2018”, dice Manuel Piñán, gerente de negocio inmobiliario de BBVA Continental. El banco espera colocar 8,500 créditos hipotecarios en el 2018, frente a los 7,900 estimados para este año.
El subsegmento residencial, con viviendas por encima de ese precio, también se recuperará a partir de la segunda mitad del 2018, aunque de manera más moderada: crecerá 4%, en línea con el crecimiento esperado del PBI el próximo año, según Pacheco, de ADI. La recuperación estará sujeta a las expectativas del consumidor y del inversionista, y a la flexibilidad crediticia de la banca.
Un proyecto de norma de la SBS podría impulsar este subsegmento residencial. Éste plantea reducir la cuota inicial mínima para la compra de una segunda vivienda de 30% a 20%, lo que aumentaría la demanda por una segunda vivienda en el NSE B, según Gustavo Ehni, gerente general de Actual Inmobiliaria. De concretarse el proyecto, incentivaría a inversionistas y desarrolladores por sacar adelante viviendas residenciales, según Del Río, ADI. “Nos ha tocado pelear algunos terrenos con otras inmobiliarias; hay disposición por desarrollar proyectos”, comenta Ehni.
Demora en oficinas
En el segmento de oficinas, la recuperación se concretará recién en el 2019; el 2018 será, más bien, un año de ‘limpieza’ vía la absorción de metros cuadrados. Las tasas de vacancia —el principal indicador del segmento— se reducirán durante el 2018, como anticipó SEMANAeconómica en el 2017 (SE 1550, Especial El Perú en el 2017). La vacancia caerá a 25% en el 2018 y a 19% en el 2019, según Binswanger. El nivel ‘saludable’ es de 13%, según el consenso del mercado.
Las altas tasas de vacancia esperadas para el 2018 se deben a que ingresará más oferta. Aissa Lavalle, country manager de Cushman & Wakefield, proyecta que ingresarán 127,000 m². En el 2019 esa cifra será 78% menor, lo que motivará una reducción en la vacancia (SE 1590, Sectores & Empresas).
Este escenario presenta una oportunidad para formatos pequeños de oficinas. Entre ellos destacan las boutique. Con oficinas semi implementadas de 45 m², los desarrolladores invierten menos y su retorno es más rápido, según Lavalle. Estos formatos atraen principalmente a profesionales independientes.
Las oficinas estilo coworking continuarían siendo atractivas en el 2018. El crecimiento de este formato durante el 2017 se debió a dos factores. Primero, los menores precios de alquiler respecto de oficinas tradicionales, hasta 30%. Su precio por m² cerrará en US$16.33 este año, según Binswanger. Segundo, a la mayor flexibilidad en los plazos de los contratos (SE 1569, Sectores & Empresas).
Fuente: Semana Económica