El momento del Parque Industrial de Ancón parece haber pasado. Mientras el proyecto impulsado por el gobierno sigue sin avanzar, la industria se ha mudado a otras zonas en las afueras de Lima y el mercado ha encontrado un precario equilibrio. Aun así, el gobierno afirma que insistirá en la idea.

Lima ya no es la misma que en el 2011. Ese año se debatió por primera vez en el congreso la creación de la «primera ciudad industrial de Lima Norte», en Ancón. Por entonces, Lima era una ciudad que asfixiaba a la industria. La presión inmobiliaria para desarrollar proyectos comerciales y de vivienda en zonas industriales tradicionales – como las avenidas Argentina, Colonial y Venezuela – obligaba a las empresas a operar sobre un suelo demasiado caro para sus intereses. La industria necesitaba mudarse pero no encontraba a dónde.

Seis años después, buena parte de esa mudanza ya se ha producido, pero no a Ancón, que sigue siendo un proyecto. A juicio de los expertos, el mercado de terrenos industriales de Lima está hoy en equilibrio, pero con riesgo a saturarse. En esas condiciones, la entrada de una fuerte cantidad de metros cuadrados, como los 4.2  millones que contempla  la primera etapa de  P. I. de Ancón, podría romper la delicada estabilidad que el año pasado alcanzaron oferta y demanda. Para suerte de los competidores privados – y para preocupación del sector público -, el P. I de Ancón aún arrastra trabas que retrasan su salida a la venta. La más importante de ellas: encontrar la viabilidad  financiera.

Cambio de supuesto

¿Qué ha pasado entre 2011 y 2017 en el sector inmobiliario industrial? La brecha entre la fuerte demanda y la casi nula oferta alertó a grandes inmobiliarias que desarrollaron enormes complejos industriales al este y sur de Lima (Huachipa Este, La Chutana, Indupark, Sector 62 y Macrópolis). Al cierre del 2016 se habían puesto a la venta 8.7 millones de metros cuadrados de terreno industrial, de los cuales se ha vendido sólo el 50.3%, según el último reporte de Binswanger Perú. Quedan, además, 11.5 millones de metros cuadrados de reserva de tierras para el desarrollo de futuras etapas.

«Hoy el segmento industrial está en equilibrio. Los precios de venta se han quedado en US$120/m² y no han crecido respecto al año pasado. De concretarse la oferta de reserva, las necesidades de tierra industrial de Lima estarían cubiertas para los siguientes 15 a 20 años», explica George Limache, jefe de investigación de la consultora, Que se mantenga el equilibrio del mercado dependerá de la velocidad con la que agreguen los nuevos metros cuadrados. Por lo pronto la absorción ya ha bajado de un millón en el 2015 a 720,000 metros cuadrados el año pasado. El índice de volumen físico (IVF) de la producción manufacturera no primaria cayó 2.3% interanual en el periodo enero-noviembre del año pasado, según el Produce. Todas estas cifras parecen indicar que este no es buen momento para Ancón. 

Precios y retrasos

A los problemas del mercado se suman los que arrastra el propio proyecto. El más importante de ellos es la viabilidad financiera. Una fuente vinculada al proceso de consultoría, que pidió reserva por tratarse de información todavía confidencial, contó a SEMANAeconómica que el P. I. de Ancón comtemplaba un precio de salida a venta de US$160/m², lo cual resulta poco competitivo para un mercado en el que los precios se han estancado alrededor de los US$120/m².

Juan Carlos Mathews, viceministro de Mype e Industria del Produce, prefirió no confirmar el precio contemplado en el estudio previo. Sin embargo, así aseguró que este valor no es definitorio y que ProInversión – que en diciembre recibío el encargo de promocionar el proyecto – debe reducirlo como parte de su evaluación financiera. Ello si se pretende competir nos sólo en el mercado local, sino «a nivel regional, donde se encuentra hubs industriales por debajo de los US$60/m²», advirtió.

No obstante, Mathews acepta que la reducción del precio que pueda hacer ProInversión es limitada, debido a la inversión que requiere el terreno en infraestructura de saneamiento, energía y conectividad (el proyecto es en una alianza público-privada en la que el aporte del Estado  es el terreno, de su propiedad, y la del privado es la habilitación del mismo).

«Una de las ventajas que presuponía la creación del P. I. de Ancón era su ubicación, más cercana al puerto que Lurín o Chilca. Sin embargo, en la práctica, la conectividad por la Panamericana Norte no es buena», indicó Limache.

Mathews reconoce que la rentabilidad de Ancón – según lo contemplado en los estudios preliminares – sería más baja que la de otros complejos que también están contemplados en el Sistema Nacional de Parques Nacionales creado durante el gobierno de Ollanta Humala, como los de Paita, Ilo o la Libertad. Con todo, recalca que este gobierno no le resta importancia a los parques industriales.

El exministro de la Producción Piero Ghezzi dijo en el 2015 que la construcción del P. I. de Ancón comenzará en el 2016. Hoy el calendario de ProInversión indica que el proyecto recién se adjudicaría en el 2017. Según Mathews, este retraso lo explican los otros dos lastres importantes que carga el proyecto: la limpieza de material militar que requiere el terreno, que fue un campo de prácticas de batalla de blindados del Ejército; y los cambios de zonificación que han encontrado «alguna resistencia en la municipalidad de Lima».

Los supuestos de mercado sobre los que se pensó «la primera ciudad industrial de Lima Norte» han cambiado drásticamente, y el P.I. de Ancón tendría que buscar cómo hacerse competitivo en el nuevo contexto. Aunque Mathews asegura que el proyecto sí va, su panorama hoy es sumamente complicado.

Fuente: Suplemento Semana Económica

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