Luego de un largo período de caída, el sector inmobiliario se alista para el fin de un ciclo y el comienzo de otro, uno que —en línea con la madurez alcanzada por el mercado— debería ser menos pronunciado que el que se acaba. Esta tendencia general está dirigida por los segmentos de oficinas y viviendas, los más representativos del sector.
Sin embargo, al abrir el abanico, otros segmentos aparecen en estadios distintos: el industrial, en la riesgosa fase de equilibrio posterior al crecimiento; el comercial, al inicio de un posible período de dificultades; y el hotelero, en el dinámico inicio del ciclo, cuando los desarrolladores buscan cerrar de manera agresiva la brecha entre la poca oferta y la alta demanda. Las medidas del nuevo gobierno acelerarán o desacelerarán los ciclos. Hasta ahora no se ha dictado ninguna.
A PENSAR EN OFICINAS PARA EL 2018
En el tercer trimestre del año, tras cuatro años al alza, la tasa de vacancia de las oficinas prime tuvo un respiro: bajó a 26.88%, según Binswanger. Sin embargo, se trata de un efecto puntual a raíz de una demanda mayor a la normal, por el efecto poselectoral, explica George Limache, jefe de investigación de la consultora.
En el cuarto trimestre, ingresarán al mercado apenas 20,000 m² para un promedio trimestral de 40,000 m², por lo que la vacancia volvería a bajar y cerraría el año en 25.7%. Sin embargo, durante el 2017 Binswanger espera el ingreso de más de 200,000 m². Ello haría que la vacancia retome su tendencia creciente y supere el 30% al cierre de ese año.
En el 2018 sólo se prevé la entrega de un edificio. Para agarrar la vacancia en caída, Limache explica que éste y el próximo son los años ideales para estructurar nuevos proyectos, dado que toman dos años en salir al mercado. Hasta entonces los desarrolladores han encontrado refugio en otros mercados, como el hotelero y el de oficinas boutique.
VIVIENDAS CALIENTAN MOTORES
Pese a que agosto y septiembre registraron aumentos de las colocaciones de créditos hipotecarios, la proyección del mercado de viviendas es aún de estabilidad. Los incrementos han respondido a un efecto estacional, y no estructural.
Gustavo Rizo-Patrón, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), dice que para reactivar la vivienda el gobierno debiera apuntar a dinamizar el subsegmento C, y facilitar su acceso al crédito. ¿Por qué? Porque “es poco lo que el gobierno puede hacer por el B”, que responde más a variables macroeconómicas, y porque el prime se ha mantenido inmune a las variables que afectan al resto del mercado.
El gobierno dijo que anunciaría medidas para reactivar la vivienda a finales de octubre, pero hasta el cierre de esta edición no lo ha hecho. Sin estas medidas, la proyección del BBVA Research en todo el 2017 es la del inicio de un ciclo: plana alrededor de las 2,000 unidades por trimestre.
CUIDADO CON LAS INDUSTRIAS
Los dos subsegmentos del mercado inmobiliario industrial están en riesgo de caer en sobreoferta. En el de lotes industriales, sólo se había vendido el 57% de los 7.9 millones de m² que ingresaron en el 2015 y los m² en reserva superan los 15.4 millones, según Binswanger.
En el segundo trimestre del 2016, Centenario reportó un desplome interanual de 89% en sus ventas de lotes industriales en Macrópolis. Rodrigo Arróspide, su gerente central inmobiliario, explicó que ello se debió a que las empresas frenaron sus decisiones de compra debido a las elecciones y que la recuperación se vería hacia finales de año.
En el caso de la renta de almacenes, Bodegas San Francisco (BSF) mantiene el liderazgo en un mercado cuya vacancia se disparó a 30.7% el año pasado. Su apuesta es de largo plazo.
COMERCIAL DIFÍCIL
La vacancia de los centros comerciales subió a 11% en el tercer trimestre, desde el 8.8% del trimestre previo. Las tiendas del Mall del Sur y el nuevo hall del Jockey Plaza que no se han podido colocar luego de un trimestre han pasado a sumar a la vacancia, explica Sandro Vidal, gerente de investigación de Colliers.
Aunque estas tiendas deberían absorberse hacia fin de año, Vidal afirma que la perspectiva del mercado es preocupante “si no se reactiva el consumo privado y crece la confianza del consumidor”.
¿HOTELES REPETIRÁN EL ERROR?
Con un déficit de 30,000 habitaciones, según Mincetur, el segmento hotelero era un destino natural para los desarrolladores inmobiliarios. Centenario, T&C, Inmobiliari o Armando Paredes son sólo algunos de los muchos que han anunciado su incursión en este mercado, para cadenas como AccorHotels, Holiday Inn o Hilton, que buscan cubrir la demanda.
No obstante, Gian Carlo Malatesta, director de Binswanger, advierte que el Perú tiende a sobreofertar. “La cantidad de proyectos que viene puede saturar zonas como San Isidro o Miraflores”, explica Alfonso Brazzini, presidente de Inversiones La Rioja, empresa que se ha dedicado siempre a construir hoteles para Marriott en el Perú, advirtió lo mismo. “Pero siempre al principio de un ciclo se anuncian muchos hoteles y al final no se concretan”, aclara. Está por verse si será así.
Fuente: Semana Económica